稅。英國房地產聯合會認為，在英國房地產市場投資困難重重，而且還要承擔沉重的納稅義務，顯然不利於房地產投資基金的發展。另一方面，專家們認為，如果政府只是將房地產投資基金引向社會住房，而社會住房的租金低且對住房轉手交易有著嚴格的限制，那麼想獲得豐厚的回報是相當困難的。在英國，選擇購房出租這種投資形式的投資者認為，資本透過信託投資升值的可能性並不比靠其資產獲得收益（如出租房屋獲得收益）更具吸引力。對於一個經營十多處房產的基金而言，要實現與購房出租相當的經營業績，則需要進行經常性的買入和售出交易。這在一個流動性不是很強的英國房地產市場，其操作難度可想而知。只要英國房地產市場的流動性沒有明顯改善、稅務政策沒有大的改變，投資者就有理由認為，手中持有實實在在的房地產，靠穩定的租金在住房市場獲得收益是更為明智的選擇。因此，在英國住房市場，不斷升高的利率以及對房地產市場回落在即的擔憂並沒有消除投資者對購房出租這種投資形式的熱情。此外，據世界最大的房地產投資商德意志銀行房地產公司2004年6月1日公佈的一項市場調查顯示，商用房地產租金上漲以及商用房地產收益率上揚成為英國房地產投資市場的主要支撐力量。
在商用房地產投資佔主流的英國，投資住房房地產所帶來的收益相比之下要微薄很多。這樣，住房市場對於投資者而言缺乏足夠的吸引力。因此，房地產投資基金從商用房地產市場擴充套件到住房市場缺乏相應的市場動力。
但可以預期，隨著不動產信託投資在世界投資市場的不斷擴張以及英國政府對相應政策（如稅務政策）的調整，英國房地產市場流通環節的逐步順暢，房地產投資基金成為英國住房市場投資主流應是情理之中的事情。
三、德國房地產投資信託
德國的房地產投資信託是投資信託公司透過其選定的保管銀行發行投資信託證券，並將所收受的資金投資於房地產或其他特別財產，保管銀行根據投資信託公司的指示負責現金及有價證券等特別財產的保管、信託收益分配、信託基金資產評價，以及房地產業務的監管工作（圖5。7）。
圖5。7 德國房地產投資信託的運作模式
為保護投資人的利益，投資公司法作了設定監督委員會、選定保管銀行、銀行固有財產與信託財產分別管理、投資範圍限制等強制性規定。可以投資的房地產限於租賃居住及商業用房地產，以及符合該條件的在建工程（不超過信託財產價值的10％）和土地。德國房地產投資信託的特點，在於基金資產的運用業務與保管業務的分離。
第三節 亞洲的REITs
一、日本不動產投資信託
房地產投資信託在日本被稱為“不動產投資信託”（J…REITs），簡稱“不動產投信”。日本在2000年11月修改了《投資信託及投資公司法》，允許投資信託所募集資金運用於房地產投資。投資人投資於J…REITs時，獲得與股票類似的投資憑證（investment certificates），可以在東京不動產投資信託市場（TSEREIT market）進行交易。
1．REITs的主要型別
J…REITs可以分為公司型和契約型兩種型別。根據是否有基金經理人參與，契約型REITs可以進一步劃分為間接型和直接型兩種型別。
（1）公司型REITs。
目前在日本上市交易的J…REITs均屬這種型別，而且也是發展方向。目前，所有在東京J…REITs市場上市交易的J…REITs都採用這種型別。公司型J…REITs成立一個以運用投資人資金投資並管理房地產這一特殊目的公司，發行投資憑證募集投資者的資金，然後購買並管理房地產。從技術上說，這一特殊目的公司必須自己負責房地產的管理和經營，但是，實踐中這一功能一般外包給第三方。公司型REITs的運作流程如下（見圖5。8）。
圖5。8 公司型REITs的運作流程
投資公司。投資公司是專門運用投資者的資金，擁有並管理房地產的特殊機構。與其他公司一樣，投資公司有自己的董事會，並召開股東（投資者）大會。持有並管理房地產是此類投資公司的必要功能，也是它們的唯一法定業務。
投資者。投資者把資金委託給投資公司，換取投資憑證，並享有定期獲取股利支付的權利。
東京證券交易所（Tokyo Stock