）在全歐洲進行投資。全歐盟區方案的問題在於，在相當程度上，稅收仍然是屬於各國政府處理的內部事務。而採用B。I。方案的問題則包括：此等投資工具對海外所有權有嚴格的限制，不利於新股發行；在荷蘭境外，稅務優惠效益只可能適用於性質為非牟利的海外子公司；任何符合上述條件的公司必須受荷蘭有關機關的管轄；B。I。的資料披露準則和公司治理制度未盡完善。
表5。4 歐洲房地產投資信託基金髮展概況
續表
資料來源：李安民：《房地產投資基金》，中國經濟出版社，2005年，第110頁。
預期歐元區政府疲弱的財務狀況、巨大的財務赤字，有可能打破房地產投資基金類似產品無法普及化的僵局。在義大利，推動房地產投資基金結構的主要動力可能是政府希望出售手上大量房地產以減少國債。房地產基金條例的修訂將有助構建一個具有吸引力的類似於房地產投資基金的結構。目前歐洲央行正向義大利政府施壓，要求其減少國債；這類投資工具的創立有望成為提供長期股本金的主要源泉，以滿足政府出售持有房地產對資金的需求。這些基金條例包括強制性外部管理、每年稅金只相當於資產淨值的1％、物業交易無須繳納登記稅、無最低股息分派限額及最高60％的資產負債率等。它們將以封閉式基金形式成立且不受義大利公司法的約束。關鍵問題是：公司法通常的治理要求將有多大程度透過“公司章程”被移植到這些基金上。
為了符合歐元區的“穩定協定”要求，法國政府在降低財政赤字方面承受著巨大壓力。此舉使法國在引入房地產投資基金結構問題上出現突破。2003年，法國也醞釀產生了具有本國特色的房地產投資信託公司。為了換取在5—8年期內相對於市值高於賬面值盈利15％的一筆“退出稅”（exit tax），建議允許已上市房地產公司轉為類似房地產投資基金的投資公司而無須繳付所得稅和資本增值稅。按此，法國政府將可換來可觀的稅務收入。因此，部分房地產公司也開始朝著房地產投資基金方向進行結構轉型，目的是吸引具有更廣泛行業背景的股東投入和更多的投資資金流入。法國稅務當局已經批准，在轉型公司支付相當於其4年資本收益稅額一半的稅款後，可以免除其將來的納稅義務。
跟義大利和法國情況差不多，歐盟其他成員國也面臨財政壓力。假如這兩個國家能成功創立類似房地產投資基金的投資公司，預料將有其他國家仿效。此外，我們預期這些計劃的成功執行將加大促使其他歐盟政府引入房地產投資基金的力度，使各國本身的房地產投資行業享有一個公平的競爭環境。
二、英國的房地產投資基金
在信託制度的發祥地英國，將房地產投資基金定名為“房地產投資信託基金”。在2003年3月，英國政府已開始商討不動產投資信託機構——房地產投資基金進入市場的可行性。英國財政大臣戈登·布朗希望引入房地產投資基金以幫助凝縮、消除住房市場的泡沫。他建議，以商用房地產為目標而建立起來的房地產投資基金同樣應在住宅房地產市場投資，發揮其應有作用。英國政府希望房地產投資基金能夠為購房者提供新的有能力購買的房屋，同時還希望房地產投資基金透過鼓勵房屋出租來提高勞動力的流動性。但是在英國出租住房中，超過70％的私人出租房屋屬於手中掌握幾處房產的屋主，這勢必造成投資和管理的低效率。因此，購房出租遠不是英國政府所看重的房地產市場投資形式。根據政府釋出的諮詢檔案，英國政府認為，美國住宅不動產投資信託公司的成功經驗表明，在英國，類似的投資機構同樣“能夠提高管理經營效率，在更大程度上更新和維護房地產以及保證更為源源不斷的住房供應”。與此同時，房地產投資基金的倡導者們也希望，這種新的住房信託投資形式能夠引入英國，併成為比購房出租這種投資形式更為安全穩妥的投資替代形式。
英國投資房地產資料庫每月指數顯示，在截至2004年2月的12個月裡，英國房地產市場的投資總回報率為12％。相比之下，儘管股票證券投資會有更高收益，但其市場穩定性、投資回報的可預見性已大不如以前。因此，願意投資房地產市場的投資者，尤其是個人投資者的隊伍日漸壯大。
住房房地產投資基金以信託投資形式投在住房市場運作。按照國際市場慣例，作為在房地產市場運營的信託投資機構，這些基金無須繳納租賃收入稅以及資本收益稅，但投資者在享受它們帶來的高投資回報時，必須繳納個人收入所得