等用途。
傘形結構的REITs主要有以下優點。
延遲納稅優惠。房地產所有者以房地產出資成為有限責任合夥人，換取合夥權益憑證（OP 單位）這一交易行為不需要納稅，直至其轉換成現金或REITs股票時納稅。
易於REITs迅速達到上市融資的規模。可以透過增加有限責任合夥人的數目，擴大REITs的規模，來達到上市融資所要求的資產。
便於在資本市場融資，彌補REITs的高比例股利分配造成的截留利潤較低、擴張資本不足的缺陷。
（3）DOWNREIT結構。
DOWNREIT結構最早出現於1994年，主要是1992年以前設立的“老”REITs為了獲得傘形結構REITs的優點，在傘形結構REITs基礎上創造出來的一種REITs結構形式。這些“老”REITs主要採取傳統的REITs結構模式，已經經營多年，規模擴張和成長空間受到限制。它們透過改組成為DOWNREIT結構的REITs，大規模吸收新的房地產所有者，並與這些房地產所有者組成一個個經營性合夥企業，從而迅速擴大規模，謀求上市融資便利和獲取規模效益。
DOWNREIT結構與UPREIT結構類似，只是REITs直接擁有和經營大部分房地產，經營性合夥企業擁有和管理其餘房地產（一般是新收購或有限責任合夥人出資形成的房地產）（見圖5。4）。一般說來，房地產擁有者以房地產向經營性合夥企業出資，換取OP單位，成為有限責任合夥人。在DOWNREIT結構中，REIT可以成為多個DOWNREIT合夥企業的普通合夥人。
（4）合股（stapled stock）和雙股（paired…share）結構。
合股和雙股結構（以下簡稱合股結構）的REITs在20世紀70年代和80年代初期（1984年以前）設立。在全股結構的REITs中，REIT公司股份與房地產運營公司的股份被“合訂”（stapled）或“配對”（paired）在一起，REIT公司股份持有人同時持有運營公司的股份，因此兩公司的所有權人是相同的（見圖5。5）。REIT透過募集設立；房地產運營公司（operating pany）採取“C類公司”組織形式。合股結構REITs具有以下優勢：REITs的經營優勢；股東的收益優勢；REITs的免稅優勢；管理優勢［77］。
圖5。5 REITs的合股結構
美國《1984年赤字削減法案》規定，所有合股結構的REITs均被視作單一的REIT進行納稅，從而取消了這種結構的上述優勢。1998年美國出臺了進一步限制合股結構REITs的稅收法規，從而迫使REITs進行結構創新。
（5）紙夾（paper…clipped）結構。
紙夾結構REITs是在合股結構REITs受到稅收法規限制之後新近出現的一種REITs結構模式，具有合股結構REITs所具有的優勢。運營公司從REIT租借房地產進行運營；收購和運營REITs不能投資的房地產，擴大投資範圍。
在典型的紙夾結構REIT中，REIT首先購買業務所需設施，然後組建一個相應的附屬運營公司，以原先所購裝置出資，負責運營業務。附屬運營公司成立的，即剝離REIT後上市，其股票一般按比例出售給REIT股票持有人。運營公司的獨立董事一般獨立於REITs的董事會，以最大限度地減少利益衝突。因此，REIT和運營公司是兩個不同的公司，只是像紙夾一樣透過公司間協議“夾”在一起（見圖5。6）。紙夾結構REITs至少在成立之初具有與合股結構REITs類似的優勢。但是，隨著REIT股票持有人和運營公司股份持有人之間的差異越來越大，這種優勢逐漸削弱。
圖5。6 REITs的合股結構
第二節 歐洲的REITs
一、歐盟房地產投資基金的引進和發展
當不動產信託投資形式在世界範圍內逐漸成為房地產市場投資主流的時候，歐洲各國政府也致力於引入旨在為投資者提供更為多樣化的不動產投資組合的信託投資基金（見表5。4）。業內的主要機構歐洲公共房地產協會（EPRA）正研究是否有可能設立一種全歐盟區的投資工具或者採納房地產投資基金較發達的荷蘭的B。I。結構（一種在英國海外殖民地註冊的公司形式