型是道德風險模型（moral hazard）。二是非對稱資訊的內容：非對稱資訊可能是某些參與人的行動（actions），也可能是某些參與人的知識（knowledge）。研究不可觀測行動的模型是隱藏行動模型 （hidden action），研究不可觀測知識的模型是隱藏資訊模型（hidden information）。
委託人（Principal）：授權者就是委託人，委託人有權決定製定報酬給代理人的規則和方案，是博弈中不擁有私人資訊的一方。
代理人（Agent）：被授權者就是代理人，是博弈中擁有私人資訊的一方，其私人資訊對委託人的利益有影響。
二、REITs運作中的委託—代理關係
從REITs的制度安排和其信託契約可以看出，REITs體現了一種典型的委託人—代理人關係。
1。 REITs採用現代企業制度
公司型基金按照《公司法》設立；契約型基金按照信託契約設立，由眾多投資者不等額出資組建，也具有股份公司性質。基金經理人沒有所有權而只有基金信託人（投資者）授予的經營權。投資基金產權明晰，資產所有權與經營權嚴格分離，採取的是現代企業制度的形式。
2。 REITs制度是由委託—代理契約構成的
投資人根據契約一（基金招募說明書或基金章程）作出認購基金的決策後，將資金交給基金經理人代為投資，並收取紅利。投資人是委託人；基金管理人是代理人，受投資人之託代為理財，收取管理費。基金管理人又作為委託人，將基金資產委託給託管人保管。託管人與基金管理人簽訂契約二，負責基金資產的保管，監督基金管理公司的投資。雖然契約二表現為基金經理人與基金託管人之間的契約，但是從資金的本質來源與運用上看，信託契約的實際雙方當事人是投資人和基金託管人，託管人也是投資人的代理人。因此，投資基金制度中存在著雙重委託—代理關係，如圖6。1所示。
圖6。1 房地產投資信託基金關係圖
注：A、B為委託關係；C為相互監督關係；D為代理關係
3。 REITs符合委託人—代理人關係的兩個基本型別
（1）隱蔽行動：它對應於經濟組織理論中的重要概念——“道德風險”（Moral Hazard）。委託人和代理人在簽訂契約時各自擁有的資訊基本上可視為是對稱的，但達成契約後，委託人無法觀察到代理人的某些行為或者外部環境的變化。在這種情況下，代理人在達成契約後可能採取不利於委託人的一些行動，進而損害委託人的利益。上述情況可能在REITs中出現：一旦投資者認購基金即投資者完全接受了基金契約條款後，從基金開始運作，投資者就不可能像基金經理人那樣全面、細緻地瞭解基金運作的全過程，投資者一般也不具備風險投資方面的相當知識，從而不可能全面及時地瞭解基金運作的外部情況的變化。這時候，基金經理人就很可能對基金資產的職業道德和工作責任心不到位，這就會影響到基金的收益進而損害基金投資者的利益。
（2）隱蔽資訊：它對應於經濟組織理論中另一個重要概念——“逆向選擇”。它是指在簽訂契約之前，代理人就已經掌握了一些委託人所不知道的資訊，這些資訊可能是對委託人不利的。代理人因此而與委託人簽訂了對自己有利的契約；委託人由於資訊劣勢而處於不利的位置上，使自身利益極易受到損害，這種情況也可能在REITs中出現：在投資前，管理人知道自己的水平是高還是低、市場大勢目前是否適合投資等等，而投資人不可能掌握這方面的全部資訊。為了避免處於不利的位置，投資者應儘量多收集有關資訊（包括基金經理人、基金所投資的市場的有關資訊）。但是這往往要付出較大的成本，非一般的中小投資者所能做到。
綜上所述，REITs制度不僅是一種典型的委託—代理關係，同時還是一種雙重委託—代理關係，其委託—代理鏈較一般的委託—代理關係要長。因此，非常適合用委託—代理理論尤其是委託—代理模型進行分析研究。
Holmstrom和Milgrom在1987年提出的引數化模型描述了契約簽訂後委託代理的最優合同與代理人的工作努力程度之間的關係，但考慮到REITs的特點，我們必須對模型進行修正，由於房地產投資的高風險性和資訊不對稱的存在，在基金虧損時，投資人無法分辨虧損是由客觀原因還是管理人舞