弊引起的，故與一般的委託—代理關係相比，基金管理人有更大的可能性作弊，因此必須設計管理人選擇舞弊時的效用函式。此外，由於基金中存在雙重委託—代理關係，還必須修改投資人的效用函式以描述這種關係。本模型結合了委託代理理論的一般模型和Holmstrom和Milgrom的經典引數化模型，並在此基礎上針對REITs的特點引入了新的假設條件，修改了基金管理人、基金投資人的效用函式。
第二節 REITs的委託—代理模型
REITs制度中存在著投資人、基金管理人、託管人三者之間的雙重委託—代理關係。現有文獻較少對REITs的委託—代理關係進行分析，本節運用委託—代理模型分析REITs運作中的委託—代理關係，分析其中的激勵和監督問題。
一、核心問題
模型分析中，“投資人”代表的是全體基金投資者，“基金管理人”代表基金管理公司，“基金經理人”則指的是個體的基金管理人。
在REITs中，由於投資人與基金管理人具有不同的效用函式，使基金管理人利益最大化的行動未必符合投資人的利益。因此，必須透過制度安排使兩者的長期利益統一在一起，也就是說，要設計一個最優合同，它能滿足以下要求：首先，為了保證基金執行成功，應當給管理人以適當的激勵，但又不能只給他們支付高額固定報酬，否則他們對成功都沒有了興趣，必須在兩者之間進行權衡，要使得管理人追求基金高收益的興趣和投資人同樣強烈；其次，合同應該具有這樣一種內在機制如果管理人想從其他渠道獲得有損於投資人的收入，那麼他就要冒相當的風險，可能會受到比他得到的收入還要大得多的處罰，和他努力工作相比，這是次優結果，管理人就一定會選擇努力工作；最後，為了達到上述目的，投資人所支付的成本要儘可能地小。
二、基本假設
（1）令a1代表基金管理人的行動，可取F（舞弊與受資企業共謀fraudulent practices）和W（努力工作work hard）兩種數值。
a2代表基金託管人的行動，是一個一維連續函式，其取值範圍是�