民銀行關於信託投資公司資金信託業務有關問題的通知》等法規經營的。這些法規在一定程度上為房地產投資信託業務的開展提供了法律保障，但同時對發展房地產投資信託有諸多限制。從信託資金的集合管理、運用來看，《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》第六條規定“信託投資公司集合管理、運用、處分信託資金時，接受委託的資金信託合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低於5萬元（含5萬元）”，這條規定使房地產投資信託融資的規模受到明顯限制，難以滿足較大房地產融資專案的需要。11月證監會發布的《信託投資公司房地產投資信託業務管理暫行辦法（徵求意見）》中對200份信託合同的限制有所突破，但要求信託投資公司具備九項條件，其中“過去兩年連續盈利且信託業務收入佔公司總收入的60％以上”和“公司已累計發行房地產集合信託計劃3次以上，且信託計劃已經結束並實現預期收益”兩項條件，目前絕大多數信託公司達不到要求，並且該暫行辦法的出臺尚需時日，對目前房地產投資信託的發展無法產生實際效果。從資金募集來看，《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》第4條規定“不得透過報刊、電視、廣播和其他公共媒體進行營銷宣傳”，這使得房地產投資信託只能採取私募的形式發行。
美國、日本、新加坡、韓國、中國香港等國家和地區，對房地產投資信託基金的經營作了詳細的規定，在組織結構、資產最低持有年限、股份持有限制、房地產投資比例、最高負債比例、分紅比例等經營中的各個方面都由法規來規範。這些法規為房地產投資信託基金的規範、健康發展提供了法律保障。
建立、完善我國房地產投資信託基金的法規體系是一項長期的任務。從近期來看，制定、出臺《信託投資公司房地產信託業務管理暫行辦法》等部門規章、管理辦法，按照當前的實際情況來規範、引導房地產投資信託的經營，使房地產投資信託業務健康、有序地穩步發展；從長期來看，參照國際經驗建立符合我國國情的房地產投資信託基金法律體系，使房地產投資信託基金成為房地產業發展的助推器。
3。 REITs稅收制度法規缺乏
房地產投資信託基金在美國發展的最為成熟，其中的一個重要原因是美國對REITs的稅收政策。REITs在稅收上是一個獨立的經濟實體，根據《1960年美國國內稅收法案》規定，如果REITs將每年度盈利的大部分以現金紅利方式回報投資者，則無須繳納公司所得稅，這就避免了對REITs和股東的雙重所得課稅。此外，投資人可以透過提高REITs的負債率和降低房地產資產折舊年限等方式來實現REITs的“賬面損失”，這樣就可以降低其應繳納稅收的基礎。通常房地產投資信託公司是將每年盈利的大部分以現金紅利方式回報給投資者，再由投資者自己繳納個人所得稅，因此REITs所發紅利特別高。1986年的《稅收改革法案》放鬆了REITs對房地產進行管理的限制，允許REITs擁有、經營和管理大部分收益型商業房地產，這使REITs得到了快速發展。新加坡、日本、韓國在近幾年紛紛參照美國經驗制定了對REITs的稅收優惠政策，主要表現在對分紅和交易等方面的優惠。
我國目前還未建立起完善的房地產投資信託稅收制度，並且現有的房地產投資信託制度還存在著兩大問題。一是，迄今為止房地產信託業務稅收政策一直沒有明確、穩定的政策意圖，缺少針對性的法律法規，對信託業務的稅收一定程度上處於無法可依的狀態，這顯然不利於信託當事人對信託投資收益進行準確的預期，增加了信託公司進行業務創新的決策難度。自2002年7月上海愛建信託公司發售第一隻信託計劃以來，對信託業務徵稅只是套用現有針對一般經濟業務的政策規定，沒有針對房地產投資信託的稅收政策規定。二是，重複徵稅問題。國家稅務總局曾完成一篇《關於建立中國信託稅制的報告》，報告明確指出，重複徵稅是中國信託業務稅收制度存在的“最突出”和“最需要解決”的問題。重複徵稅主要表現為兩個方面：一方面是針對信託起始時信託財產轉移產生的納稅義務與信託終止時信託財產真實轉移再次產生的納稅義務，兩者實際是重複的；另一方面是在信託計劃存續過程中，信託收益產生了所得稅的納稅義務，而當信託計劃終止或信託收益分配時，將再次產生所得稅的納稅義務，兩者也是重複的。
建立完善的房地產投資信託稅收制度是我國發展房地產投資信託的當務之急。雖然2003年國稅