第二節 REITs的發展環境研究
一、法律環境不完善
在我國發展房地產投資信託基金具有十分積極的意義，可以為房地產業的發展融通大量資金，有利於信託機構改革和金融體制改革的深化，也有利於我國房地產金融業的國際化。2003年央行121號檔案出臺後，房地產投資信託一度成為開發商解決資金問題的新渠道，受到各方面的廣泛關注，房地產信託計劃的發行數量也同時出現了“井噴”行情。一些學者、專業人員，從國際經驗借鑑、組織模式選擇、房地產投資信託產品的設計等方面對房地產投資信託進行了研究，並主張儘快發展我國的房地產投資信託基金，以解決房地產企業融資問題；但是這些研究對發展房地產投資信託基金所需的外部環境沒有進行深入的研究。成熟的外部環境是發展房地產投資信託基金的基礎，如果不具備這一條件而倉促地全面推進房地產投資信託基金的發展，會給我國的金融業、房地產業帶來巨大的風險，將起到適得其反的作用。發展房地產投資信託基金所需的外部環境包括法制環境、市場環境、中介機構、人才狀況等因素，是建立房地產投資信託基金的前提條件，將決定房地產投資信託發展的成敗。本書根據房地產投資信託基金的特點，從組織形式、業務經營、稅收、監管四個方面對我國發展房地產投資信託基金的法律環境進行探討［99］。
1。 REITs組織形式的法規缺乏
從組織形式來看，REITs可以分為契約型和公司型兩種，契約型依據《信託法》規定的信託契約建立、運作；公司型依《公司法》成立，具有法人資格。
我國目前開展的房地產投資信託採取的是信託計劃的形式，這是一種契約型的房地產投資信託，類似於契約型基金的運作方式。信託投資公司將加入信託計劃的信託資金集合起來後，透過股權投資和債權投資的組合方式，向房產開發專案融資。信託投資公司與開發商同時簽訂信託貸款合同和信託投資協議，併為開發商償還貸款和開發商股東回購股權設定合法的擔保方案。投資人透過信託貸款利息收入和股權轉讓收益獲取投資回報。從組織形式角度來看，這種方式涉及的法律法規有《信託法》、《信託投資公司管理辦法》。《信託法》中規定了信託的設立、信託財產、信託當事人、信託的變更與終止條款；《信託投資公司管理辦法》中規定了信託投資公司機構的設立變更與終止、經營範圍、經營規則、監督管理與自律條款；近期，銀監會發布了《信託投資公司房地產信託業務管理暫行辦法（徵求意見稿）》，其中界定了房地產信託業務，規定了經營規則、監督管理、風險控制條款。該辦法的制定對規範房地產投資信託業務有積極的推動作用。但是目前出臺的法律法規都是針對信託產品的規定，沒有針對房地產投資信託的專項法規，已開展的房地產投資信託業務只是參照信託產品的法規進行運作，還無法建立真正意義上的契約型基金組織模式，這不利於房地產投資信託基金的長遠發展。
公司型基金涉及的法律主要是《公司法》，其中規定了股份有限公司的設立和組織機構、股份發行和轉讓等條款。《公司法》對發展公司型基金有明顯的法律限制，第十二條規定“公司向其他有限責任公司、股份有限公司投資的，除國務院規定的投資公司和控股公司外，所累計投資額不得超過本公司淨資產的百分之五十”，這一規定不符合房地產投資信託基金的投資特性；第一百三十七條規定“公司在最近三年內連續盈利，並可向股東支付股利；公司在最近三年內財務會計檔案無虛假記載”。第一百五十二條規定“開業時間在三年以上，最近三年連續盈利”。由於我國的房地產投資信託剛開始起步，時間短、規模小，還不能按《公司法》的要求發展公司型房地產投資信託基金。
綜上所述，對房地產投資信託基金的兩種組織形式——公司型基金和契約型基金而言，我國目前的法律法規仍有空白。公司型基金因受《公司法》的限制短期內無法開展；契約型雖能以信託計劃的形式開展，但不是真正意義上的契約型房地產投資信託基金。為了我國房地產投資信託基金的規範、長遠發展，我國可以借鑑美國和亞洲國家和地區的經驗，儘早制定《房地產投資信託基金管理辦法》或《產業投資基金法》，為房地產投資信託基金的建立提供有針對性的法律依據。
2。 業務經營亟待法規規範
目前我國房地產投資信託是依據《信託法》、《信託公司管理辦法》、《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》、《中國人