的專業優勢，如有些基金利用專家對某些地域的不動產行情較為了解，就專門投資於特定的區域，如NEW PLAN基金只投資於亞特蘭大州鄉村的一些小型商業不動產。還有一些REITs為追求安全性，專門購買政府機構FHA和VA擔保發行的房地產債券。
三、美國REITs的主要結構
1。 基本運作模式
REITs的基本運作模式如圖5。1所示。REITs透過在股票市場發行股票（IPO或增發）募集資金後，持有和管理房地產資產，投資者透過購買REITs股票間接投資於房地產，並可以在股票市場進行交易，獲得資本利得和流動性。REITs的收入主要包括出租房地產的租金、投資於其他REITs股票所得的股利、投資於房地產抵押貸款和短期債務工具的利息收益。
與其他上市公司一樣，REITs高階管理層對董事會、股東和債權人負責。大部分REITs是從私人房地產企業轉化而來的。原私人房地產企業的所有者一般成為上市REITs的高階管理層，其持有股份也轉化為REITs股票。這種轉制過程便於對房地產的專業管理和建立有效的激勵機制。
2．REITS的主要結構
儘管REITs的組織形式一般為公司形式，但在實際運作過程中，它們往往與其他房地產企業或房地產所有者組成合夥企業，持有和管理房地產資產。REITs一般採取三種基本結構形式：傳統結構、傘形合夥結構（UPREIT）和DOWNREIT結構（本節只對此三種形式進行介紹）。另外，隨著美國稅法的變化，傳統結構的REITs進行了創新，旨在規避稅法限制和利用稅收優惠。這些最初在傳統結構後來在傘形合夥結構、DOWNREIT結構上衍生出來的形式，包括合股結構（stapled stock structure）和紙夾結構（paper…clipped structure）。
（1）傳統的REIT結構。
1986年以前，REITs的資產管理和運作、REITs房地產租賃服務、向承租人收取租金等活動一般外包給獨立的合約方進行。因此，當時的REITs結構如下，其中REITs直接擁有資產，而不是透過經營性合夥企業間接擁有資產（見圖5。2）。
（2）傘形合夥結構。
傘形結構的REITs設立過程如下（見圖5。3）。首先，現有合夥企業的數個合夥人共同設立一個經營性合夥企業（Operating Partnership），然後轉讓自有房地產，以獲取代表有限合夥權益的憑證——“經營型合夥單位”（Operating Partnership Unit，簡稱OP單位），成為有限合夥人。在設立經營性合夥企業的同時，公開募整合立一個REITs。REITs以融得資金向經營性合夥企業出資，成為後者的普通合夥人（即無限責任合夥人）。有限合夥人持有OP單位一段時間（通常為1年）後，合夥人可以把OP單位轉換成REITs股份或現金，從而獲取流動性。這種轉換權利實際上是一種“賣出期權”。REITs融資所得資金交給合夥企業之後，後者用於減少債務、購買其他房地產等用途。
傘形結構的REITs主要有