收待遇。馬薩諸塞房地產信託的理念重新復甦。在1961年，當第一家REIT進入市場時，其內在的理念實際上已經存在了100年左右［74］。據統計，截至2004年1月31日，美國REITs行業的市值已經達到2390億美元，其中權益型REITs的市值為219億美元，佔總市值的91。63％。全美REITs擁有的商業類房地產超過4000億美元。在機構持有的房地產中，REITs佔到10％—15％的份額。136只REITs在紐約證券交易所上市交易，總市值為2310億美元［75］。
二、美國REITs的設立與型別
1．REITs的設立條件
美國的REITs是一種採取公司或者商業信託的組織形式，集合多個投資者的資金，收購併持有收益類房地產（例如公寓、購物中心、寫字樓、旅館和倉儲中心等）或者為房地產投資進行融資，並享受稅收優惠的投資機構。大部分REITs採取公司形式，其股票一般都在證券交易所或市場進行自由交易［76］。
如果REITs每年把應稅收入的90％作為股利分配給股東，那麼REITs可以免繳公司所得稅。為了取得免繳公司所得稅的地位，REITs必須滿足以下五方面的法定要求。這些條件也被業內稱作是取得REITs免稅資格時的一系列“測試”（見表5。1）。
表5。1 REIT 資格的法定要求
續表
資料來源：Internal Revenue Code； IRC。 Secs。 856…858。
2。 REITs的分類
（1）按照REITs組織形態分類，可分為契約型和公司型兩種，其區別如表5。2所示。
表5。2 契約型與公司型信託比較
資料來源：National Association of Real Estate Investment Trusts。
（2）按照投資人能否贖回分類，可將REITs分為封閉式和開放式。
封閉式REITs發行規模固定，投資人若想買賣此種投資信託的證券，只能在公開市場上競價交易，而不能直接同REITs以淨值交易，同時為保障投資人的權益不被稀釋，此種REITs成立後不得再募集資金。
開放式REITs的發行規模可以增減，投資人可按照基金的單位淨值要求投資公司買回或向投資公司購買股份或認購權證。
（3）按投資的標的不同主要分為權益型、抵押型、混合型。
權益型REITs（Equity REITs）。權益型REITs擁有並經營收益類房地產。權益型REITs越來越成為房地產經營公司的主導形式，經營範圍相當廣，包括房地產開發和租賃，並提供物業管理服務。REITs與其他房地產公司的主要區別在於REITs必須自己收購和開發房地產，並納入自己的投資組合之中進行管理，而不是像其他房地產公司那樣完成開發後即可出售。
抵押型REITs（Mortgage REITs）。抵押型REITs主要從事房地產抵押放貸，即以不動產為抵押，享受貸款利息，如果是以參與式的貸款方式進行，則其除了賺取利息外還可享受房地產開發的營運利潤。或者專門購買房地產抵押證券，即主要透過獲取商業不動產抵押貸款債權獲取收益。
混合型REITs（Hybrid REITs）。混合型REITs具有以上兩類REITs的雙重特點，是指既從事物業投資又從事抵押貸款投資的房地產投資信託基金。
表5。3 REITs的三種型別
資料來源：National Association of Real Estate Investment Trusts。
從歷史上看，REITs數量是呈上升趨勢，在20世紀90年代中期達到高峰，然後逐步下調。REITs的市值在20世紀90年代以前呈低水平徘徊，此後迅速上升。無論在數量還是在市值方面，權益型REITs均佔絕對主導的地位，其次是抵押型REITs，混合型REITs的重要性最低。
除上述分類方法之外，REITs還可按其投資的物業型別不同而細分為投資於商場的REITs、投資於寫字樓的REITs等。值得注意的是，當代REITs為了吸引更多的機構投資者，其具體投資方式更注重發揮基金管理專家