國基金主要以契約型基金為主，基金當事人的關係以契約型基金為基礎進行分析。
1。 投資人與管理人之間的關係
在契約型基金的當事人關係中，基金管理人根據有關信託契約的規範檔案而組建基金管理公司，從而獲得了投資人即受益人所賦予的委託權，即有權負責對所籌集的資金進行具體的投資運用和有權委託基金託管人來保管基金資產。依此權利，基金管理人憑藉專業知識和豐富的經驗，在不違背現行法律法規及規章制度和立法精神的基礎上，本著公正、公平的原則和對基金持有人負責的態度，按照契約規定的目標和原則進行投資決策，謀求所管理基金資產的不斷增值，並使基金持有人獲取儘可能多的收益［71］。
而投資人透過其購買受益憑證即基金的行為表明其接受基金契約關係安排，成為契約型基金的當事人之一，參加基金投資並將信託資金交由基金管理人管理，且享有投資收益的分配權，是REITs的受益人。因此，投資人與基金管理人之間的關係是委託人、受益人與受託人之間的關係。
2。 管理人與託管人之間的關係
基金管理人在獲得投資人所賦予的委託權之後，必須依照基金契約及有關規定與基金託管人簽署託管協議，並將全部基金資產交由託管人管理，從而基金管理人和基金託管人就成為委託人和受託人之間的關係。
受託人接受基金髮起人的委託，以委託人的名義為基金開立獨立賬戶，其受委託的職責範圍包括：負責管理、保管和處置包括現金在內的證券信託資產，監督基金管理人的投資工作，確保基金持有人的權益，但不包括對信託資產的投資操作和運用。
3。 投資人與託管人之間的關係
契約型基金投資人和基金託管人的關係是受益人與受託人的關係，而不是公司型基金中的委託人與受託人的關係。基金託管人和基金投資人分別作為受託人和受益人，決定了基金託管人對保障基金投資人的權益負有不可推卸的責任。在契約型基金出現問題，基金持有人利益遭受非市場風險、投資風險而導致損失的時候，基金投資人除向基金管理人索償外，還可以向基金託管人提出索償。
三、REITs的運作流程
REITs的運作可分為成立階段的募集運作和正式運作兩個部分［72］。
1。 REITs在成立階段的主要運作流程
（1）評估資金的需求。基金成立階段起始於發起人為滿足自身需求，進行REITs募集的籌劃。主要工作包括：預估所需資金數量，確認選擇REITs為籌資工具，並考慮投資標的的收益效能否達到必要的報酬等。
（2）接洽承銷商。發起人與承銷商討論投資與募集事宜，包括投資細節、募款細節和承銷方式等工作。
（3）接洽律師及會計師。與有資格的律師及會計師討論基金申請發行的相關法律、會計問題，選定律師事務所及會計師事務所為成立全過程服務，並擬訂申請檔案，此時投資計劃在財務上的可行性分析基本確定。
（4）接洽房地產顧問公司。若基金未來的經營管理由房地產顧問公司擔任，則需要洽定物件並簽訂房地產投資信託管理顧問契約，確定其權利義務關係。
（5）決定保管機構並簽訂房地產投資信託契約。當所有檔案備齊後即可以向證監會申請募集。成立階段的檔案一般包括：基金髮行計劃、房地產投資信託契約、受益憑證樣本、公開說明書、財務報告等。
基金募集申請獲得透過後，則由承銷商開始運作，並針對投資人開展募集工作，若基金募整合功，即可進入正式運作階段。
2。 REITs在正式運作階段的主要運作流程
其運作流程見圖4。4。
圖4。4 房地產投資信託基金正式運作流程
（1）發起人發起設立房地產投資信託基金並向SEC和證券交易所申請上市。
（2）信用評級機構對房地產投資信託評級。
（3）與證券經紀商達成承銷協議，由經紀商負責房地產投資信託發售和資金的募集。
（4）投資者透過證券經紀商購買房地產投資信託，將資金投入。
（5）房地產投資信託成立後，聘請管理公司或投資顧問，負責信託資產的管理和投資。
（6）與保管機構達成信託協議，由保管機構保管資產，並擔當名義持有人。
（7）信託財產及其各項收益作