私募交付或向不特定人公募發行房地產資產信託受益證券，以表示受益人對該信託之房地產、房地產相關權利或其所生利益、孳息及其他收益的權利。由於國情不同，美國比較側重於資金信託型REITs，而日本側重於財產信託型REITs。
REITs中的資金信託與資產信託是有區別的：①信託財產和信託性質不同，前者的信託財產是資金；後者的信託財產則是房地產或房地產相關權利，例如房地產抵押權、房地產租賃權、收益權等。因此，前者是信託種類中的資金信託，只是因為投資方向為房地產，所以才列入REITs的範圍；後者是真正意義上的房地產信託，這符合信託性質按信託財產分類的屬性。②信託的當事人不同。前者屬於自益信託，即投資者既是委託人又是受益人；後者通常歸於他益信託，即委託人與作為受益人的投資者往往不是同一個人，少數情況下，委託人可以成為受益人中的一個（不排除委託人到市場上購買受益證券，成為受益人的情況）。③投資目標的確定性不同。雖然兩者的投資目標均為房地產專案，但是後者更具確定性，為委託人所委託的特定房地產專案；而前者投資的專案往往是不確定的，它可以自由選取房地產專案。④信託機構的操作流程正好相反。前者是先募集資金再投入房地產；後者是先受託房地產再募集資金。
六、上市和非上市REITs
依據是否上市，可以分為上市和非上市REITs。上市的REITs可以在市場上隨時買進賣出，沒有期限。而私募的房地產基金一般來講年期都比較長，在美國平均在8年左右。在基金期限到的時候，就要把基金手上的所有資產變現，把收益全部派發給投資者，基金解散。無論是上市還是非上市，國外的房地產基金成立的目的都比較明確，投資政策與投資物件都會有清楚的界定，而且範圍狹窄。比如說，有些基金只投資酒店和高檔辦公樓，或只選擇某種型別的購物商場作為投資組合。
第三節 REITs的運作方式
一、REITs的組織體系
REITs在組織體系上，是由基金持有人、基金管理人、基金託管人等透過信託關係構成系統，可用圖4。3簡單表示。
圖4。3 房地產投資信託基金的組織體系簡圖
1。 基金投資人
基金投資人是基金的持有人和出資者，即基金份額持有人。基金投資人又是受益人，他們是基金資產的最終擁有人。投資者購買了基金份額，便成為基金份額持有人。他們的義務主要是在申購基金份額時足額支付認購款項並對資產負有限責任，即一切投資風險均由投資者自行負擔，同時享有以下權利：①贖回或者轉讓持有的基金份額；②分享基金收益；③向基金管理機構查詢有關資料，如公開說明書、財務報告等資訊資料；④透過基金份額持有人大會參與一些涉及切身利益的重大問題的決策，並行使表決權。這種大會不同於公司的股東大會，它並不定期而是根據實際需要召開，召開可以採用現場方式，也可以採用通訊方式，基金份額持有人還可以委託代表行使表決權。
2。 基金管理人
基金管理人是指具體對基金財產進行投資運作的機構。它主要由基金管理公司擔任，但也可由資產管理機構、信託機構等擔任。其主要職責是負責基金的設立、募集、投資與管理，進行基金會計核算，確定基金收益分配方案，以及辦理由其負責的有關資訊披露事項等。其主要任務是依據契約制訂基金投資計劃，目標是使投資者的資金效用最大化。基金管理人按基金資產總值的一定比率提取管理費，但它並不實際接觸基金資產，基金資產由基金保管人持有。
3。 基金託管人（保管人）
基金託管人是指依法保管基金財產的機構，也就是財產保管人。它主要由取得基金託管資格的商業銀行擔任，在實行混業經營的國家，它也可以由資產管理機構或者信託機構等擔任。其主要職責是負責安全保管基金資產，執行基金管理人的指令，監督基金管理人的投資運作，以及辦理由其負責的有關資訊披露事項等。基金保管人是基金資產的名義持有人與保管人。為了保障廣大投資者的利益，防止基金資產被基金管理人任意用作其他用途，基金保管人（公司）便應運而生，從而達到“兩權分立”，個人投資者的利益得到了保障。在我國基金保管人一般由銀行擔任。
二、REITs當事人間的關係
REITs的當事人通常包括投資人及基金服務機構、管理人、託管人。由於目前我