信託業的定位一直處於一種無序狀態。為了吸納存款，曾屢次出現高息攬儲等不規範現象，擾亂了金融市場，也招來了政府幹預。一次次整頓的結果，信託業的“可經營範圍”越來越窄，業務量也越來越少。隨著2001年10月1日《信託法》的實施，給信託業的規範發展帶來了新的生機，在百廢待興的狀態下，對信託業而言，房地產信託基金的出現不失為一個嶄新的、現實的、強有力的突破口。
4。 實現金融風險的再分配，有效降低了金融執行風險
在金融體系中，商業銀行的存貸款業務長期佔據著重要地位。商業銀行吸收存款是獲得經營資金的過程，必須按期償還本息，這是一個“硬”約束；而發放貸款是其資金的使用過程，儘管經過了嚴格的審貸工作程式，但債務人仍可能因各種原因而不能按期還款付息，甚至完全喪失還債能力，由此，在貸款中，商業銀行對債務人的約束相對較“軟”。這種“軟”、“硬”約束的不匹配，意味著商業銀行經營貨幣資金中存在著嚴重風險。近年來，我國儲蓄存款呈現逐年上臺階式的攀升，到2004年4月底，金融機構各項存款餘額已達到了24。14萬億元，居民儲蓄存款餘額達到11。96萬億元。這樣金融風險在商業銀行不斷累積，且過於集中。一旦發生存款人的擠兌風潮，勢必轉化為支付危機，進而引發金融危機。REITs作為一種直接融資方式，把間接融資轉化為直接融資，把銀行承擔的風險分散出去，或者說轉化為市場風險，由市場的投資者承擔，避免了銀行風險的累積，大大減低了爆發金融危機的機率。所以說，REITs制度實現了金融風險的再分配，有效降低了金融執行風險。
第四章 房地產投資信託基金制度概述
房地產投資信託基金（以下簡稱REITs）是產業基金的一種形式，是專門用於房地產投資、租賃開發、銷售和消費等方面的投資資金，投資範圍限於房地產領域，是集眾多的分散資金於一體，同時採用專家經營、專業化管理的一種投資體制。其設立目的是集聚資金、分散風險，獲得較高的規模效益，促進房地產市場健康發展。自20世紀60年代起，房地產投資信託基金在全球已有40多年的發展歷史，已經發展成為比較成熟的投資基金。而在中國，房地產投資信託基金還是新生事物，處於起步階段。2003年6月，央行釋出《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀髮［2003］121號）後，房地產貸款受到嚴格的限制，房地產融資難度增大，房地產投資信託基金開始受到開發商、信託公司、研究機構、媒體等各方關注，被認為是解決當前房地產融資難題、拓寬融資渠道的最佳方式。與此同時，房地產開發商、信託公司開始嘗試以此方式進行房地產融資的探索，2003年下半年以來，多個房地產信託計劃被推出，募集資金達數十億元。但是這些房地產信託計劃並非是真正意義上的房地產投資信託基金，與國際上的房地產投資信託基金相比有較大的不同，僅可以稱之為準房地產投資信託基金。
第一節 REITs的定義和特徵
一、REITs的定義
房地產投資信託基金，在美國等大多數國家稱為Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs；或Real Estate Investment Trust，簡稱REIT。只是在英國和亞洲一些國家才稱之為房地產投資基金（Property Investment Fund，簡稱PIF）。它是指透過發行基金受益憑證募集資金，交由專業投資管理機構運作，基金資產專門投資於房地產產業或專案，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態。不同於一般的投資基金，REITs是專門用於房地產投資、租賃開發、銷售和消費等方面的投資資金，投資範圍限於房地產領域，是集眾多的分散資金於一體，同時採用專家經營、專業化管理的一種投資體制。其設立目的是集聚資金、分散風險，獲得較高的規模效益，促進房地產市場健康發展［64］。
20世紀60年代以來，全球REITs得到很大的發展。根據標準普爾公司的統計，從世界範圍來看，REITs在美國發展得最為成熟。至2003年底美國已經有近200只上市的REITs，市值總額超過2390億美元，約佔美國紐約證券市場市值的4％，管理的商業房地產資產超過4000億美元。在澳洲，REITs（Australian Listed Property Trust，簡稱ALPT）也十分活躍