投資公司在今後經營過程中就始終存在著一定的隱患。
六、道德風險
REIT的運作中存在著典型的委託—代理關係，不可避免地會產生道德風險。房地產投資信託基金在我國還沒有形成完善的運作模式，對受託人的有效約束和激勵機制尚未形成，容易發生受託人的道德風險。我國的投資基金在發展過程中就發生了相當多的這種問題。基金管理人侵佔基金資產，將基金資產盈利轉移到基金管理公司上等事件時有發生，如有些基金資產淨值幾年增長几個百分點，而同期基金管理公司資產卻膨脹幾倍；另有一些基金管理人，不顧投資者利益，無端做出大筆交易，目的在於個人獲得營業部的交易佣金返還。因此，如何創造一種環境或制度，儘可能使信託投資者的利益與受託人的利益相一致，對房地產投資信託的發展就顯得非常關鍵。在當前情況下，房地產投資信託基金透過股權投資於房地產企業很有可能會發生被投資企業的道德風險。由於我國的現代企業制度在相當多的企業還沒有真正建立，多數企業面臨著所有者缺位、法人治理結構低效運作等諸多問題。我國目前有2萬多家房地產開發企業，多數都是運作極為不規範的小型企業，該類問題就更為突出。在基金投資該種房地產企業後，利益很有可能受到原有股東的侵佔。
第三節 REITs的風險控制體系
2002年以來，許多信託公司開展了準房地產投資信託基金業務——房地產信託計劃，經過兩年多的發展，專案數量、募集金額均呈現出快速增長的勢頭。與此同時，房地產信託計劃業務帶來的風險開始顯露出來。2005年9月，銀監會出臺了《加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》，指出信託投資公司房地產業務有一部分已顯露較大的風險，同時對顯露風險的房地產專案定下“鐵規”，即必須同時滿足“四證齊備、自有資金超過35％以及二級以上房地產開發資質”三個條件的開發商才能做貸款類房地產信託。可見，監管部門對這項業務的風險十分重視，加強防範風險的意圖十分明顯。
與房地產信託計劃相比，REITs籌集的資金量大、涉及的投資者多、運作的程式更為複雜，導致發展REITs將面臨的風險因素更多、風險更大，因此，REITs的風險控制研究顯得尤為迫切和重要。
透過第二節的分析可以看出，我國REIT風險的產生，既有政策、法律法規、社會環境以及體制方面的宏觀原因，也有自身業務經營、風險控制、人員素質等微觀方面的原因。因此，筆者認為，要有效防範和控制REIT風險，應當著眼於宏觀措施和微觀措施兩個方面。本節筆者設計REIT的風險控制模型，如圖7。1所示，從宏觀和微觀層面來控制REIT的風險，並對宏觀和微觀控制措施進行具體分析。
圖7。1 REIT風險控制體系
一、REITs風險控制的宏觀措施
從圖7。1的模型中可以看出，就宏觀視角而言，加強房地產投資信託基金風險的防範與控制應從以下幾個方面著手。
1。 建立REITs的法律法規體系
REITs業務涉及很複雜的權利義務關係，而且這種權利義務關係需要專門的法律予以調整確認。建立REITs的法律法規體系，可以有效地防範REITs帶來的風險，為控制REITs風險提供法制基礎，使我國REITs在法制化軌道上健康發展。我國REITs的發展需要有相關的法律法規作為保障，按照法律法規的規定來開展業務，這是REITs發展的前提條件。缺乏這一前提條件，REITs的發展將會面臨違規甚至違法的風險，同時還會導致投資者的利益、房地產業的發展面對不同程度的風險。近兩年開展的房地產信託和準REITs業務，均是依據信託業的“一法兩規”即《信託法》、《信託投資公司管理辦法》、《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》來開展的，“一法兩規”在一定程度上為房地產投資信託業務的開展提供了法律保障，但同時對發展房地產投資信託有諸多限制。如《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》第六條規定“信託投資公司集合管理、運用、處分信託資金時，接受委託的資金信託合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低於5萬元（含5萬元）”，這條規定使房地產投資信託融資的規模受到明顯限制，難以滿足較大房地產融資專案的需要。11月證監會發布的《信託投資公司房地產投資信託業務管理暫行辦法（徵求意見）》中對200份信託合同的限制有所突破，但要求