。但上市複雜、嚴格的稽核過程以及漫長的輔導期使很多房地產企業望而卻步。首批開禁的是天鴻、金地和天房三家企業，隨後房地產企業透過“借殼、買殼”上市的步伐加快。2001年以來就有湖北金環、萬里電池、貴華旅業、ST達聲等多家上市公司的第一大股東變更為房地產企業。房地產企業透過資本市場融資或再融資，緩解了在央行收緊信貸政策情況下房地產專案資金需求方面的壓力。
但目前能透過IPO上市融資的房地產企業不多，大多房地產企業只能“借殼、買殼”上市。其原因是：一方面，隨著我國宏觀經濟的回暖，房地產行業的迅猛發展為其上市創造了條件。房地產企業面對新一輪經濟的高漲，其自身具有快速擴張的需要。另一方面，證券市場的規定不利於房地產企業直接上市。證券市場要求上市公司的業務要有穩定的收益，有持續經營的能力，而我國大多數房地產企業缺乏長遠規劃，不易滿足上市的條件。
其次，債市融資拉開了序幕。我國目前為房地產開發籌資已發行的債券主要有兩種：一是房地產投資券。1992年初，海南經濟特區率先推出了房地產投資券，包括由海南開發建設總公司物業發展公司發行的“萬國投資券”，發行額為2600萬元，以及由臺海地產有限公司發行的“伯樂投資券”及“富島投資券”，3種債券共計發行1。5億元人民幣，在海南證券報價中心上市。二是受益債券，如農業銀行、寧波市信託投資公司於1991年1月20日向社會公眾公開發行的收益率由資金實際運用收益決定的“住宅投資收益證券”，總額為1000萬元，期限10年，主要投資於房地產等專案。2002年金茂集團股份有限公司為開發金茂大廈獲得了國家計委特批，正式發債10億元，此次發債籌集的資金投向以房地產經營為主業的公司。作為首例，它表明了政府對企業發債籌資的用途已經放鬆了限制，為房地產企業發債融資拉開了序幕。
（4）房地產金融機構開展的業務形式日趨多樣，業務範圍日趨全面。
從各房地產金融機構信貸業務活動的開展來看，首先是貸款種類多樣化，既有生產性貸款、又有消費性貸款，既有經營性貸款、又有政策性貸款；其次是貸款投向擺脫傳統約束，貸款資金既可用於企業房地產開發經營，又可用於個人購房建房；再次是貸款期限較為靈活，既有短期的流動資金貸款，又有中長期的住房抵押貸款。另外，從金融機構的信貸資金來源看，已開闢了住房儲蓄、住房基金、資金拆借、證券融資和利用外資等多種渠道，金融機構促進房地產市場發展的作用也日益顯著。
第二節 房地產金融制度的國際比較
房地產經營專案本身所具有的資金需求量大和建設週期長的特點以及房地產業在國民經濟中的重要地位，決定了房地產業的投融資方式在很大程度上取決於一國的房地產金融制度。因此，各國房地產金融制度所具有的特點，決定了其房地產投融資方式的特徵。
從歷史發展角度而言，房地產金融制度經歷了以下兩個階段：一是第二次世界大戰以前。隨著西方工業化的迅速發展，社會資金流向機械等高利潤的行業，同時大量工人新增的住房需求和較低的工資收入，決定了金融政策是由政府直接提供住房，並直接給廣大低收入者提供建房補助。二是第二次世界大戰之後。由於西方工業化的完成以及第三產業的迅速發展、居民收入水平的大幅度提高引起了消費結構的變化，大量社會資金流向第三產業，促進了房地產業的融資渠道逐步向商業化轉變，家庭購房能力的提高減輕了政府的負擔。這個時期，政府的房地產金融制度是各國根據不同的市場經濟特點，為開發企業、投資者和住戶提供完善的金融服務，促進房地產業的健康發展。
但是，由於各國的經濟增長速度以及資本市場形成的特點不同，形成了各具特色的房地產金融體系。根據融資渠道與融資方式的差別，國際上較成熟、高效的房地產金融制度可以分為三種模式：一是以證券化融資為主型的美國模式；二是以儲蓄融資為主型的德國模式；三是以社會福利基金融資為主型的新加坡模式。
一、證券化融資為主的美國模式
證券化融資是指將所有權所派生的各種權益由證券機構用現金的方式購入，經過擔保或信用增級後，以證券的形式出售給投資者的融資過程。房地產證券化使物質形態不易於分割和流通的不動產以價值形態出現，從而賦予能夠分割和流通的特徵，促進了房地產業的發展。目前，這種融資方式主要是在經濟發達國家，尤其集中於