按各國法律規定，REITs必須向股東支付一定比例以上的分紅，如美國規定REITs的分紅額為收益的90％，但實際上，REITs支付的紅利往往高於這一要求。Wang； Ko； John Erickson and George Gau（1993）採用1985—1988年期間的資料，發現REIT的分紅政策受四個因素影響：REIT的型別、資產增長率、資產負債率以及資產回報率。權益型REITs支付的紅利明顯高於抵押型REITs。這是由於權益型REITs擁有從折舊抵扣中獲得的更多的現金流，並且因此有能力支付比稅法規定更多的紅利額。另外，擁有高資產負債率的REITs傾向於支付更多的紅利，這是因為債務的使用增加了它們可以獲得的現金。此外，資產增長率高的REITs傾向於支付更少的紅利，因為它們要為未來的投資保留更多的現金。REITs的派息比率可以用來減少REIT的管理者和股東之間因為代理關係而帶來的衝突［21］。Forest（1994）的研究表明，REITs較高的紅利收益是將投資者吸引到REIT市場中的主要原因。特別是當市場面對高利率或當管制問題和競爭對公用事業公司的紅利支付水平造成壓力的時候，情況更是如此［22］。
在債務政策上，REIT在決定其資本結構時的實際情況要複雜得多。一方面，REIT必須和個人房地產投資者競爭，這些個人一般採用非常高的負債比率；另一方面，股票市場中的公司不像房地產市場中的公司那樣採用那麼高的負債比率。Hsieh； Poon and Wei（2000）對1965—1992年間REIT融資行為進行了研究，他們比較了其他行業企業和REITs的融資模式，發現當為籌措資金而進行融資時，REITs選擇短期債務和普通股（65％）比長期債務和可轉換債券（35％）要多。但和需要納稅的其他行業企業相比，REITs採用了更少的債務融資來滿足其資金需求。同時發現REITs只有53％的融資行為屬於債務融資，而其他行業企業的這個數字是81％。即使和其他行業企業相比REIT發行債券較少，但還是有53％的融資決策涉及債務的使用［23］。馬里斯和伊拉揚（1990）採用從1981—1987年間61家REITs中獲得的資料，分析出影響REIT的負債決策的四個因素。這些因素是公司的規模、公司成長率、現金流的不確定性程度和從抵押品中得到的收入。他們還發現，這些因素對權益型REITs和抵押型REITs的負債決策有著不同的影響［24］。
六、REIT股票的績效
在美國、德國、日本等國家，REIT均在股票市場上市進行交易，因此對REIT股票績效的研究是近年來研究的主要方面。Han and Liang（1995）發現1970—1993年間相似的績效情況。他們指出，在這段時期裡，REITs的績效與廣義股票市場指數相比並不更好或者在某種程度上更差，但其績效在某些分時段較好，而在某些分時段較差。他們還發現，較大型REITs比較小型REITs的績效穩定。後面的這一發現，毫無疑問歸因於在持有資產的數量上，較大型REITs的投資組合比較小型REITs更加多樣化［25］。
REIT股票具有抵禦通貨膨脹的潛力和提供多樣化投資的優點。吉尤爾科和林內曼（1998）［26］，Rubens； Bond and Webb（1989）［27］，以及Bond and Seiler（1998）［28］利用交易資料進行分析，仍然發現房地產是抵禦通貨膨脹的一種良好工具。同時他們也發現，某種型別的房地產（例如住宅房地產）比其他型別的房地產能夠更好地抵禦通貨膨脹。這表明並非所有的房地產都是完美的抵禦通貨膨脹的工具。蓋爾特納和羅德里奎茨（1997）在對養老基金中公共和私人房地產多樣化好處的分析中指出，當投資者回報目標提高時，在有效投資組合中增加REITs有很大的好處。即更積極的投資者，應該增加其投資組合中REITs以及其他股票的比例，降低私人房地產和債券的比例。這是由於REITs具有更高的平均回報［29］。穆勒、波利和莫里爾（1985）發現，在1976—1993年間，新增權益型REITs到風險水平中等的長期投資組合之中，尤其是在房地產市場重振時期，改進了具有特殊回報目標的投資組合的效率［30］。
第二節 國內研究現狀
總的來說，