盧麟元神秘的笑了笑，低頭喝了一口茶，然後才說道：“我確實在說香江啊，至於蘇董舉一反三想到什麼，那是你的事。”
“.....”
盧麟元繼續自己的闡述：“香江，非常遺憾。在83年之後，進入了超級地租時代，香江在短短的時間內，喪失了幾乎全部的製造業，全部的工業。”
這倒很好理解，高房價會影響一切，香江變成寸土寸金以後，小企業根本買不起土地建廠。而有土地的工廠，還幹個毛，直接賣地發財退休就好了。
高房價的地區，大批退出製造業和工業，幾乎是一個近乎真理的現象。
“蘇董，你知道擁有遼闊土地的我們，為什麼會形成現在這麼高的房價嗎？”
蘇哲其實對這個問題，只是知道結果，包括房價組成部分以及分配情況，但到底是怎麼走到現在這個地步的，他還真不太清楚。
“怎麼形成的？”
盧麟元感慨道：“這事，要從很久以前的分稅制說起了，那時候開始上面和地方分稅，地方的稅收主要依據就是賣地收入，這個時候必須以地租作為整個經濟執行或者是經濟發展的動能，經濟就圍繞著土地開始展開，然後因為土地的主權是屬於國家的。”
蘇哲插了一句道：“這個我是知道的，但那時候是因為要集中資源辦大事，也是無奈之舉。分稅制總體來說還是利大於弊的。”
盧麟元說道：“我並不是和你討論分稅制的問題，而是聊房地產。剛才我說到了，土地主權屬於國家，但這個“國家”並不具體，它是一個概念。事實上國家的主權，融合在治理權裡邊，在行政體系裡邊，也就是說在政府手上。”
這時候盧麟元又喝了一杯茶，笑了一下，才繼續說道：“或者說...再具體一點，其實是在一部分官吏手上。”
蘇哲一徵，若有所思，心裡感嘆道：這盧麟元真不是浪得虛名，有見解，看問題很透徹。
蘇哲也喝了一口茶，靜待下文。
“這個時候，官吏與資本一旦形成合力，就會過度地使用地租。土地的租賃收入構成政府的收入。你可以不太理解我說的租賃二字，其實就是你們常說的賣地。但其實是租，因為所有土地出售的是有年限的使用權，是可以到期回收的。本質上，其實是租，所以其實這套打法，不那麼過分的話，其實是一直可以使用，並且地租其實是一種變相的稅收。”
蘇哲從前也模糊的瞭解一些這裡面的道道，但是今天聽盧麟元系統性的講解，也算了解的更透徹了。
他有些奇怪的問道：“70年的設計，但為什麼現在只不過20年，就成這樣了？”
盧麟元嘆了口氣道：“唉，這其實是誰也沒有想到的。社會的發展並不會按照設計的軌道去走。因為這裡面涉及到合力的問題。地方要發展，機構要賺錢，開放要賺錢，炒房客要賺錢。面對飆升的房間，躺著上漲的土地價格。地方的官員也是人，這裡面是稅收增長，是Gdp的增長，誰又會拒絕呢？”
蘇哲沉默了。
盧麟元繼續說道：“房地產暴漲這條線上，太多利益方賺錢了，地方、機構、開發、銷售、持有、上下游產業，你告訴我，他們誰不希望漲？”
蘇哲憋了半天，憋出一句：“可是沒房子的老百姓，不希望啊?”
盧麟元第一次有些驚訝，他無法想象，這句聽起來有些幼稚的話，會從蘇哲這樣的超級大佬口中說出來。
“蘇董，沒想到你這麼幽默。老百姓？”
“什麼事是老百姓說了能算的？”
蘇哲沉默不語，氣氛一時有些尷尬，葉夢泉給兩人添了茶，笑著說道：“這話說的，不是有首歌這樣唱的：當家做主站起來了嘛。”
盧麟元喝了口茶，說道：“我是研究經濟的，我只講客觀事實。我不講什麼願景。”
蘇哲沉默了一會兒，開口道：“你說的沒錯，只是真相總是那麼讓人難以接受罷了，你繼續說吧。”
“地租經濟的背景之下，房地產實際上就變成了一種投資性工具，並且是收益極其可觀的投資工具。它給別人的回報太高，遠遠超過工業的平均利潤。所以在進入房地產高速發展的最近十餘年裡，形成了對工業的擠出。很多朋友一直不理解東南發生了什麼事情，為什麼那些原本很發達的工業城市，現在工業全都沒了。這是因為地租的暴利，產業資本或者是進入製造業的資本會退出製造業，轉而投向房地產。因為那個風險低，利潤高且穩定。”