客嗎？
許多文章指出，沒有一家發展商不兼做炒家乃至大做炒家。也許是李超人名氣太大，有人聲稱，李嘉誠累計數十億港元的非正常性盈利，相當部分來自炒地炒樓。不過，與他全系的地產正常性盈利比，比例甚小，他的主要精力財力，放在地產發展上。
與使用者關係最密切，也最為使用者所憎恨的，莫過於住宅樓宇的代理商與黃牛黨。
發展商的住宅單位銷售分兩種，一種是內部認購，認購者以代理商為主，其中的一部分是內部零賣給方方面面的關係戶；另一種是公開發售，但置業者基本上買不到一手房，必須從黃牛黨手上高價買二手房，乃至三手四手房。
一般樓宇開盤前幾天，就有人通宵達旦排隊，這之中有各路黃牛黨，也有置業者。往往置業者眼看著苦熬了幾夜就要開盤，便給搞事的黃牛黨擠到爪哇國去。炒手有當場兜售籌號的，也有先買下首期，待價而沽的。
《東周刊》曾披露這樣一件事情，長實推出海柏花園64個單位供公開發售，一對張氏夫婦排通宵第一個買，原以為頭隊可揀個海景單位，結果只是面向花園的單位。
1985年，金鐘地鐵上蓋大型物業發售，求購者踴躍，黃牛黨趁機作亂，演變成一場騷動。1986年，大埔海寶花園發售，發生輪候人毆鬥，仇殺釀成命案事件。這之後，發展商自僱保安，或邀請警方維持秩序，黃牛黨搞事仍頻頻發生，甚至出現三合會（黑社會組織）集團對抗警方事件。
樓市投機活動聲名狼藉，公眾同仇敵愾，紛紛譴責炒手。也有人把批評的矛頭指向發展商，認為發展商是炒手的黑後臺，狼狽為奸。
此話自然偏激，不過發展商與炒手利益相關，這是事實。應該看到，大部分經紀公司為推動樓市的發展，起了良好的作用也基本遵守樓市遊戲規則。它們牟取較厚的利潤，同時也承擔較大風險。
也許是這個原因，發展商總是處處為代理商說話，甚至偏袒無照黃牛黨。商人皆為利——你若能認這個前提出發，就會對發展商在此事上的言行不感驚訝，自然也包括李嘉誠。
香港知名地產記者王康，在其有關地產樓市的系列文章中，幾處涉及到李嘉誠，現筆錄幾段1994年間的隻言片語：
“據市場人士表示，愛美高（注：主席為劉鑾雄）是於1992年8月時，透過內部認購形式，向長實購入第二期（嘉湖山莊）賞湖居第4座單層數的半幢單位，估計達152個，而內部隊購較公開發售價，一般便宜約5％（注：代理商看好的更是日後樓價上攀）。
“除愛美高外，嘉湖山莊第二期賞湖居第3座，是另一幢以內部認購方式轉手的單位。
“上週初，該批為數296個單位的現貨單位全幢（公開）推銷……20樓以上的18層單位（注：全樓高38層，住戶圖靚景歡喜擇高樓），買家一次認購3至4個單位才有（可）交易（注：只有炒家才會一次買幾個單位）。
“嘉湖山莊內部認購猖獗，複式單位加80～100萬，普通單位亦加幾十萬，一個單位未到用家手，已有幾個人經過手，賺過幾次錢，其中第一二手‘特權階級’，自然賺得‘溶’……‘特權階級’炒完嘉湖山莊，又去炒海怡半島。
“但怎料，上週四，李超人一聲令下，吩咐立即‘叫停’，說嘉湖內部認購做得太揚，過分了一點，海怡和下一個樓盤都要收斂（注：市場有關打擊樓市，遏制內部認購的風聲很緊）。長實嫡系人馬可以內部認購，但只能轉讓給直系親屬。
“（海柏花園）示範單位擠得水洩不通，門口亦有地產代理（商）兜客，加10萬，加15萬出售內部認購單位，照人計算賣樓反應不會差。難怪好多人一向說李嘉誠最照顧炒家，近期多個樓盤中，炒家在此最賺到錢。”
筆者赴港考察，曾就王康披露的材料詢問一位新聞同仁：“這是否屬實？”該同仁道：“是事實，這種事在本港地產界習以為常，見怪不怪。與那些與公眾對著幹的地產商比，李嘉誠則算有分寸，有節制。”
步入20世紀90年代，公從輿論要求港府立法打擊樓市投機的呼聲愈發高漲。人們預計，條例出臺，將為期不遠。
眾所周知，港英當局對強大的華資地產財團感到畏懼。十大地產上市公司（僅置地為英資），佔香港股市總計市值的2成以上。實際上有不少大魚漏網，如太古地產，後來歸入太古公司成為綜合股，不少從事他業的鉅富，亦把重點放到地產上。據估計，香港過半的資產為地產商和兼做地產的富商控