供應，扮演了兩種角色——既是裁判員，也是運動員；在房地產金融方面，目前房地產商的主要融資渠道是銀行，以至於有的學者說中國不存在房地產金融。這兩個至關重要的因素的存在，導致中國的房地產市場畸形化，房地產業不是一個純粹的產業，而是附加了很多內涵的特殊產業。所以，房價的形成，並非簡單的依據市場供求力量博弈而成。
中國房價的相對高昂，原因很複雜，其一，就一般情況而言，作為不完全競爭且存在交易費用的房地產市場而言，本身就不會實現市場的均衡，不會使每個人都有房子可住。所以，出現一定程度的房價高到百姓買不起的現象，在理論上也存在一定程度上的合理性（劉正山，2002）。
其二，中國當前的房地產價格相對於百姓的購買力而言很高，在百姓購買力不足且沒有多大幅度增長的情況下，房價不降反升，為什麼？以前，城裡百姓的房子都由單位或國家供應，開發商建造的住宅，透過關係，由集體或團體購買，百姓不用出錢，單位雖然出錢，但無主的東西，不必珍惜。雖然一棟房子造價可能為100萬元，但某些人可以出200萬元的價錢，從開發商分得一分好處費，“利人利己”，虧了國家是不做計算的。當前，改革的衝擊，將購房集團衝擊得七零八落，但表面上搞貨幣化分房、暗地裡搞集團購房實行實物分配的現象依然存在，加上一些“先富起來的”生力軍，高價購房市場還在，另外，已經賺足了的房地產商也不在乎等待，即使過了三五年，按照現在的定價，房子還是有高利潤可賺；對那些一般單位的普通老百姓而言，被推向市場，買房時面臨的市場早已經蛻變成壟斷市場，賣方市場，也就是說，賣方力量強於買方，賣方擁有更大程度的決定權，即使在市場上討價還價，但由於百姓所掌握的知識和資訊有限，無法確定自己應該出的價格或價格區間，成了簡單的價格接受者；由於住房金融的發展，可以分期付款，一部分消費者也承擔得起標價數十萬元的房子；最苦的則屬於那些連首付款都拿不出來的百姓了，而且，這個階層的人數比例相當大。
其三，在中國，房地產開發一般程式，先是購買土地，然後用土地向銀行進行抵押貸款，建築商帶資進入工地建設，當住宅商品房達到預售標準後，開始向房屋購買者進行預售並辦理按揭貸款，房地產開發商依靠銀行給購買者按揭貸款，開始套現。其中，影響房地產利潤的重要因素是土地受讓成本（在多數情況下，它不是一級市場上的土地價格，而是經過多重轉手之後的土地價格），但土地受讓成本究竟是多少，仍然是一個黑洞。開發商只要能拿到土地，能立項，能編制一個天花亂墜的可行性報告，外加一定的關係保證，就可以拿到資金。最近的一項調查顯示，目前大部分房地產開發商自有資金不足，大部分靠銀行貸款週轉，融資渠道單一，房地產企業平均資產負債率是72％，最高達94％。如果運作得好的話，房地產企業的盈利率就非常高。目前，這種盈利可以達到50％至100％，甚至更高。這也是外行、外來人、外來資金搞房地產的“三外”現象出現的主要原因。
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虛幻的“泡沫”（4）
其四，目前在許多管理部門眼中，房地產業仍是一塊“大蛋糕”，誰都想管、誰都想切一塊。因而，專案審批手續繁多，有的單位在不同的部門需要加蓋多個公章，開發企業先後跑幾趟，大大降低了辦事效率，直接造成開發商非正常交易費用的增加。這種費用，房地產商也計入成本中，在一定程度上推動了房價的上漲。
所以，我認為，重要的不是單純地爭論當前中國的房地產是否有泡沫，因為，這樣的爭論是沒有結果的。我們更應該做的是採取一些符合實際的調節舉措。譬如：
明確政府管理市場的範圍。按照市場經濟的規則，開發什麼戶型、多大面積，是開發商根據市場自主決定的事情，作為政府難以干預，也不宜干預。對於市場不規範、規則不完善等問題，需要運用政府“有形的手”，下大氣力規範市場，完善相應的制度，如推行商品房公開預銷售制度，做到房屋銷售公開透明；整頓和規範房產中介市場；培育房地產金融市場；促使土地資源的配置真正實現市場化等。
政府要儘可能使資訊公開化、透明化，儘可能多地告訴公眾一些現實的情況，讓公眾根據這些資訊自己決定怎麼做。現在各地開始實行批地公開化，說明政府在向這個方向努力。我們不可能設計出一個什麼標準，透過它來準確測算房地產業的風險多大。但是我們應該制定一些規則使一