混合利率產品（hybrid
product），償還期為30年，其中頭兩年為固定利率，且明顯低於市場利率，從第三年開始，
利率開始浮動，即採用基準利率加上風險溢價的形式對貸款合同的利率進行重新設定；第二
類為僅付利息抵押貸款（interest
only），即在貸款前幾年，借款者只需要償還利息，而不必償還本金；第三類為負攤銷抵押
貸款（negative
amortization），即在貸款前幾年，借款者的還款金額可低於應付利息，但應付未付利息將
被自動計入貸款本金，一旦累積的應付未付利息超過貸款總額的15％或25％，那麼每月還本付
息額將根據新的貸款本金重新計算；第四類為選擇性ARM（optional
ARM），借款者每月可自由選擇是償付本息、只還利息或進行負攤銷，這種自由選擇權可以保
留5年以上，或者直到新的貸款本金額度超過原始本金的110％。所有這些房貸產品具有共同特
點，即最初幾年還款利率很低，被稱為誘惑性利率，而一旦幾年後利率重新設定或本金重新
計算，那麼借款者的還款壓力將會驟然上升。
在美聯儲2007年11月公佈的新的貸款監管規則草案中，出現了一些對房貸廣告行為的禁止性
規定，如規定貸款發放機構不得在廣告中使用“固定利率”的字眼，除非廣告清楚說明了多久
期限內利率或支付金額是固定的；不得在貸款廣告中使用另一種語言來披露重要資訊；等等
。這也從一個側面反映出美國次貸發放機構的欺騙性達到了某種高度。
美國總統候選人奧巴馬曾言辭犀利地譴責貸款機構，認為它們設計的這些貸款產品和推銷產
品的方式是“掠奪性”的。他指出，過去幾年掠奪性的貸款促使大量低收入家庭破產，而全國
最大的10家住房貸款機構，還投入了億多美元來遊說華盛頓方面使它們逃脫處罰。奧巴
馬建議禁止未經政府許可的、未受到監管的、信用度不高的住房貸款經紀商業務，因為它們
欺騙低收入家庭借款人借入無法負擔的貸款。
伯南克也承認，在過去1年多中，住房按揭貸款的違約率（delinquency
rates）和止贖率（foreclosure
rates）持續上升，反映了次級貸款（特別是含有可調節利率條款的）資產質量的極度惡化。
到2007年底，現有360萬宗可調節利率次級房貸中，大約有1/5嚴重違約（即已經止贖或有超
過90天未按約定還款）。這個比例大概是2005年年中時的4倍。而2008年，大約有150萬宗次
級可調節利率貸款將要被調高利率。
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次級住房貸款的發放事實上已經失控
20世紀90年代以來，住房信貸迅猛發展。次級房貸規模從1994年的350億美元、約佔的美
國一到四家庭住房（合稱為“獨棟住房”）貸款總額，發展到2001年的1