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表5。9 新加坡對REITs參與方的規定
資料來源：新加坡Handbook on Unit Trusts。
亞洲國家地區的REITs結構上與美國REITs相比有幾個顯著的特點：第一，在很大程度上借鑑了美國REITs的結構，以信託計劃（或房地產公司）為投資實體，由房地產地產管理公司和信託管理人提供專業服務；第二，在REITs專項法規中規定各參與方的資格和責任；第三，由於REITs在亞洲的發展歷史較短，而且REITs的形成是滿足法規要求的結果，REITs在亞洲沒有形成由市場環境所致的結構變異。
3．REITs的上市條件比較
REITs在所在國家和地區的交易所上市。儘管各國的上市要求和程式不盡相同，但是美國和亞洲模式在上市條件上有一相同之處：REITs的上市都是參照正常的上市條件和流程，在上市的條件中附加一些與REITs相關的條件（表5。10）。但是，亞洲模式在上市條件上強調REITs必須是REITs立法機構認可的實體（如新加坡）。
表5。10 美國、新加坡和日本的REITs上市條件
資料來源：李安民：《房地產投資基金》，中國經濟出版社，2005年，第131頁。
二、國際經驗對我國發展REITs的啟示
1。 房地產投資信託基金能促進我國房地產業的發展
首先，引入房地產投資信託基金有利於完善中國房地產金融架構。作為具有金融機構特徵的房地產信託投資基金，發揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充；房地產信託投資基金在國外既參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發展的重要標誌，也是促進房地產金融二級市場的重要手段。房地產信託投資基金直接把市場資金融通到房地產行業，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此，推出房地產投資信託基金，將大大地提高房地產金融的完備性，是房地產金融走向成熟的必然選擇。其次，引入房地產投資信託基金有助於分散與降低系統性風險，提高金融安全。從房地產金融的角度來看，引進具有市場信用特徵的房地產信託基金，將在一定程度上提高房地產金融當期的系統風險化解能力；換言之，房地產信託投資基金的引入，是發展市場信用的重要舉措，不但不會加大系統風險，相反，將有助於房地產金融系統風險的分散和化解，提高金融體系的安全性。再次，引入房地產投資信託基金有助於疏通房地產資金迴圈的梗阻。當前我國城市化程序勢不可擋，住房商品化日益深入，人民群眾在全面建設小康社會階段的首選消費新熱點正是商品住房。在人均收入持續增加的背景下，商品住房消費需求佔消費總需求的比重必將持續提高，城市其他房地產的需求也將不斷增長，這決定了在房地產投資總量不盲目擴大的前提下，房地產投資的長期預期收益應該比較高，房地產投資信託基金的收益也相應較高。也就是說，房地產投資信託基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬衝擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體衝擊力度；可以為那些有意分享房地產行業增長的投資者提供投資機會，有助於緩解中國金融體系的錯配矛盾。
2。 發展我國REITs的建議
（1）為我國REITs進入實施運作創造必要的法律環境。
我們要建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產投資信託業健康、理性地發展。而要建立完善的法律體系，僅僅只頒佈單一的《信託法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標還必須配備一些其他的相關法規。首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金髮展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規。其次，制定出房地產投資信託基金的專項管理措施，如投資資格的審定、投資方面的限制、投資比例的確認等，以促進基金的規範發展。除此之外，還應逐步完善證券場外交易市場和產權交易市場，使基金的資金收入與回收機制更為完善。另外，我國這方面可參照美國稅法的有關規定，對目前的稅法進行改革，避免雙重徵稅問題，為其發展創造良好的稅收環境［79］。
（2）改善市場環境。
REITs的發展離不開