第13部分(2 / 4)

管理人管理S…REIT,同時聘任房地產管理公司管理所購房地產及相關資產。S…REIT委託一位受託人持有資產,並代表投資者(信託單位持有人)的利益。

圖5。9 S…REIT的典型結構

資料來源:DBS Bank。2003。REITs in Singapore:A Presentation on Real Estate Investment Trusts — the Singapore Experience。

S…REIT持有、管理房地產及相關資產的收入,扣除支付給受託人、信託管理人、房地產管理人的費用之後,全部作為股利形式支付給投資者。S…REITs的適用法律包括《新加坡公司法》、公司及企業登記機構和新加坡金融管理局頒佈的《單位信託手冊》、《財產信託指引》以及新加坡證券交易所的上市規則。

2.投融資活動限制

《財產信託指引》對S…REITs的投資活動作出了以下限制。

(1)資產結構要求。

S…REITs所融資金至少35%必須是投資於房地產,可以採取兩種投資方式:一是直接擁有新加坡境內、外房地產;二是持有非公開上市房地產投資公司的股份。S…REITs必須在發行截止日後的24個月內達成上述要求。

S…REITs總資產的70%(包括上述30%)必須投資於房地產或者與房地產相關的資產。

S…REITs資產的30%可投資於政府公債及上市公司債、非房地產公司的公司債或股份、現金或其他現金等價物。

S…REITs必須根據自身型別與數量、投資目標和市場情況,合理地在房地產型別、地點和國家以及(或)房地產投資數量方面進行分散化投資。公開上市發行說明書必須披露S…REITs是否以及如何合理地進行分散化投資。如果S…REITs擬投資於單個房地產專案或者房地產投資高度集中時,S…REITs必須披露這一事實和因投資集中所導致的風險。

S…REITs對單一房地產開發商的投資不得超過其資產的10%。S…REITs在單一發行人發行的證券或者單一經理人管理的基金方面的投資,不得超過其總資產的5%。

(2)經營範圍限制。

S…REITs不能從事或參與房地產開發活動,不論是以獨資或合資方式,還是以投資於非上市房地產開發商的形式進行。房地產的整修、翻新或更新不屬於房地產開發活動。

S…REITs除了投資於獲准開發的空地上即將開發的房地產外,不能投資於空地。投資於新加坡境內未開發完成的非住宅房地產,或者是新加坡境外未開發完成的房地產,均不得超過總資產的20%。

(3)融資活動限制。

封閉型S…REITs無法透過增發股票來進行權益融資,開放型S…REITs可以透過增發股票融資。S…REITs總借款額不得超過其總資產的35%。在對沖S…REITs投資組合風險的情況下,S…REITs可以使用金融衍生工具。

3.公司結構及其治理機制

受託人。公司型S…REITs的董事會中必須包括兩名以上獨立董事;以信託形式成立的S…REITs則必須指定一位經財政部批准的獨立受託人。《單位信託手冊》規定了受聘受託人的資格要求:必須是一家獨立於基金管理公司、具有穩健的財務狀況、實繳資本達100萬新加坡元的公司。《單位信託手冊》、《信託公司法》和《公司法》規定了受託人的主要職能和責任。另外,委託人與受託人商定的信託契約可以規定受託人的具體職能、權利和義務。金融管理局代表公司登記機構負責信託的審批。

信託管理人。信託管理人必須是按照《公司法》規定,在新加坡境內註冊的公眾公司。《財產信託指引》規定了信託管理人的過往業績要求,新加坡證券交易所的上市規則也規定了投資基金管理人的資格要求。如果信託管理人除管理房地產外還管理證券投資組合,那麼,信託管理人必須獲得由新加坡金融管理局按照《證券行業法案》要求頒發的投資顧問執照。

管理與評估。S…REITs信託管理人可以聘任一位擁有5年以上房地產投資或諮詢經驗的顧問。該顧問可以同時負責房地產營銷和管理工作,但是不能評估其推薦S…REITs購買或出售的房地產。對於交易金額超過S…REITs淨有形資產5%

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