管理人管理S…REIT，同時聘任房地產管理公司管理所購房地產及相關資產。S…REIT委託一位受託人持有資產，並代表投資者（信託單位持有人）的利益。
圖5。9 S…REIT的典型結構
資料來源：DBS Bank。2003。REITs in Singapore：A Presentation on Real Estate Investment Trusts — the Singapore Experience。
S…REIT持有、管理房地產及相關資產的收入，扣除支付給受託人、信託管理人、房地產管理人的費用之後，全部作為股利形式支付給投資者。S…REITs的適用法律包括《新加坡公司法》、公司及企業登記機構和新加坡金融管理局頒佈的《單位信託手冊》、《財產信託指引》以及新加坡證券交易所的上市規則。
2．投融資活動限制
《財產信託指引》對S…REITs的投資活動作出了以下限制。
（1）資產結構要求。
S…REITs所融資金至少35％必須是投資於房地產，可以採取兩種投資方式：一是直接擁有新加坡境內、外房地產；二是持有非公開上市房地產投資公司的股份。S…REITs必須在發行截止日後的24個月內達成上述要求。
S…REITs總資產的70％（包括上述30％）必須投資於房地產或者與房地產相關的資產。
S…REITs資產的30％可投資於政府公債及上市公司債、非房地產公司的公司債或股份、現金或其他現金等價物。
S…REITs必須根據自身型別與數量、投資目標和市場情況，合理地在房地產型別、地點和國家以及（或）房地產投資數量方面進行分散化投資。公開上市發行說明書必須披露S…REITs是否以及如何合理地進行分散化投資。如果S…REITs擬投資於單個房地產專案或者房地產投資高度集中時，S…REITs必須披露這一事實和因投資集中所導致的風險。
S…REITs對單一房地產開發商的投資不得超過其資產的10％。S…REITs在單一發行人發行的證券或者單一經理人管理的基金方面的投資，不得超過其總資產的5％。
（2）經營範圍限制。
S…REITs不能從事或參與房地產開發活動，不論是以獨資或合資方式，還是以投資於非上市房地產開發商的形式進行。房地產的整修、翻新或更新不屬於房地產開發活動。
S…REITs除了投資於獲准開發的空地上即將開發的房地產外，不能投資於空地。投資於新加坡境內未開發完成的非住宅房地產，或者是新加坡境外未開發完成的房地產，均不得超過總資產的20％。
（3）融資活動限制。
封閉型S…REITs無法透過增發股票來進行權益融資，開放型S…REITs可以透過增發股票融資。S…REITs總借款額不得超過其總資產的35％。在對沖S…REITs投資組合風險的情況下，S…REITs可以使用金融衍生工具。
3．公司結構及其治理機制
受託人。公司型S…REITs的董事會中必須包括兩名以上獨立董事；以信託形式成立的S…REITs則必須指定一位經財政部批准的獨立受託人。《單位信託手冊》規定了受聘受託人的資格要求：必須是一家獨立於基金管理公司、具有穩健的財務狀況、實繳資本達100萬新加坡元的公司。《單位信託手冊》、《信託公司法》和《公司法》規定了受託人的主要職能和責任。另外，委託人與受託人商定的信託契約可以規定受託人的具體職能、權利和義務。金融管理局代表公司登記機構負責信託的審批。
信託管理人。信託管理人必須是按照《公司法》規定，在新加坡境內註冊的公眾公司。《財產信託指引》規定了信託管理人的過往業績要求，新加坡證券交易所的上市規則也規定了投資基金管理人的資格要求。如果信託管理人除管理房地產外還管理證券投資組合，那麼，信託管理人必須獲得由新加坡金融管理局按照《證券行業法案》要求頒發的投資顧問執照。
管理與評估。S…REITs信託管理人可以聘任一位擁有5年以上房地產投資或諮詢經驗的顧問。該顧問可以同時負責房地產營銷和管理工作，但是不能評估其推薦S…REITs購買或出售的房地產。對於交易金額超過S…REITs淨有形資產5％