資金透過多種渠道進入上海、北京等熱點區域房地產市場。2004年全國房地產開發利用外資228。2億元，同比增長34。2％，佔到開發資金來源的1。3％［96］。
戴德梁行的研究表明，有62％的機構投資者希望在2006年及2007年投資於中國市場。中國市場在亞太地區8個國家和地區中再次蟬聯第一。中國房地產投資市場在整體物業的市場價值、可投資物業的規模、已投資物業佔可投資物業的比重，以及自住的比例和投資活躍程度各個方面都存在巨大發展空間，增長潛力將高達4700億至6837億美元；預計未來兩三年內將有超過120億元的國際房地產基金進入國內市場。
2004年起，國內商業地產的巨大發展潛力使得越來越多的國際房地產基金在國內“攻城略地”，連續不斷收購各類高檔寫字樓、酒店式公寓等。據不完全統計，從2004年至今，國際房地產基金在上海、北京兩地收購的總面積達60多萬平方米，收購金額超過12億美元，見表8。1、表8。2。
表8。1 國際房地產基金收購上海不動產案例
資料來源：楓丹國際資料整理。
表8。2 國際房地產基金收購北京不動產案例
資料來源：楓丹國際資料整理。
五、亟待解決的問題
REITs作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場，作為融資手段又可以推動房地產業的發展，對於我國房地產業乃至整個國民經濟都具有非常積極的意義。利用REITs來發展我國房地產業以及以基金方式投資房地產已經是相當部分業界人士和投資者的共識，發展REITs是我國房地產業發展的必然趨勢。但是，從以上我國REITs發展現狀的分析可以看出，我國目前還不具備完善的房地產投資信託基金的發展環境，再加上REITs乃至整個產業投資基金在我國都是一個新生事物，所以在我國發展REITs還存在許多亟待解決的問題［97］。
1。 法律法規不健全
目前我國信託業主要是按照《信託法》、《信託投資公司管理辦法》、《信託投資公司資金信託業務管理暫行辦法》的規定來開展業務。我國還沒有完善的《投資基金法》或者《產業基金法》，因此要針對中小投資者募集（私募）資金成立產業投資信託基金（包括房地產投資信託基金）是不合法的。儘管《中華人民共和國信託法》的出臺，為我國房地產信託經營事業的規範發展提供了法律基礎。不過，要真正促進房地產信託經營事業的發達，尚需要制定有關規範各種房地產信託經營業務的政策法規及實施細則，特別是關於REITs如何具體運作、房地產信託經營業務的稅收制度、房屋信託是否需要及如何進行產權轉移或變更登記等問題，都是房地產信託經營的具體操作中需要探討和解決的關鍵問題。銀監會發布的《信託投資公司開展房地產信託業務管理暫行辦法》（徵求意見稿）對房地產投資信託業務的經營規則、監督管理、風險控制作了明確規定，這將有利於REITs的發展，但這對於發展REITs所需的法制環境建設來說還遠遠不夠。
2。 REITs在執行中會遇到道德風險問題
首先，REITs在我國還沒有形成完善的運作模式，對受託人的有效約束和激勵機制尚未形成，容易發生受託人的道德風險。在該種情況下，由於存在資訊不對稱，基金管理人在經營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的利益為自己謀取好處。我國的投資基金在發展過程中就發生了相當多的這種問題。基金管理人侵佔基金資產，將基金資產盈利轉移到基金管理公司上等事件時有發生，如有些基金資產淨值幾年增長几個百分點，而同期基金管理公司資產卻膨脹幾倍；另有一些基金管理人，不顧投資者利益，無端做出大筆交易，目的在於個人獲得營業部的交易佣金返還［98］。因此，如何創造一種環境或制度，儘可能使投資者的利益與受託人的利益相一致，對REITs的發展就顯得非常關鍵。雖然銀監會《暫行辦法》中規定“房地產信託資金的受託方、保管方和使用方不得為同一人，且相互間不得存在關聯關係”，但是由於缺乏完善成熟的監督機制，信託公司仍有可能會降低委託人的投資要求而投資於和自己相關聯的房地產企業，違背投資收益最大化的原則。
其次，在當前情況下，REITs透過股權投資於房地產企業很有可能會發生被投資企業的道德風險。由於我國的現代企業制度在相當多的企業還沒有真正建立，多數企業面