業經營優先收益權收入，造成償還信託資金困難，房信集團承諾用其自有財產按期足額給付。由於校方原因學生公寓未能充分使用，高校（注：資金信託產品擬投入的房地產開發單位的合作單位）保證以校方經費補足”。另外，信託計劃雖不保證最低收益，但是幾乎無一例外地都有預期收益率，而且很多信託產品的預期收益率可精確到小數點後2至3位。如，北京商務中心區土地開發專案資金信託計劃的預期收益率為4。8％，“三環新城”經濟適用住房開發建設專案資金信託計劃的預期收益率為4。5％。對於非專業知識的投資者來講，極可能基於對“承諾保底”和“預期收益”的信賴作出投資決策——購買該信託產品。這便使上述法律規避行為影響了投資者的決策，實際上有可能構成信託機構的虛假陳述和欺詐。
3．房地產金融市場不發達
在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和經營的融資不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式，而且在債權融資和股權融資一級市場以外，存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創新產生了層出不窮的房地產金融工具，包括投資基金、信託證券、指數化證券等。正是透過各種投資者在房地產金融市場上對證券化金融資產的自主購買，二級市場把本來集中於房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散於整個金融市場的各種投資者。
然而，長期以來，我國房地產開發商的融資渠道單一，主要依靠銀行貸款。直到“121號檔案”頒佈，房地產商才受到房貸緊縮的困擾，積極尋求新的融資渠道。因此，無論就房地產金融市場主體——資金供給方（投資者）和資金需求方（房地產開發商），還是就房地產金融市場本身來說，中國的房地產金融市場並未發展到適合房地產投資基金迅速發展的成熟階段。
三、運作環境不完善
REITs的運作環境包括專業機構的運營管理和REITs的監管體制。專業性體現在對房地產、對投資信託以及對房地產投資信託的專業理論知識和對實際專案的判斷、運營上。一個專業的房地產投資信託運營機構或專業人員通常有較強的房地產專案操作能力，對市場的嗅覺靈敏，能在恰當的時點對恰當的專案進行恰當的投資；同時這種專業機構或專業人員也是證券市場上的分析家。總之，REITs對其運營管理的要求還是相當高的。REITs的監管體制有三種方式：政府監管，自律管理，政府監管與自律管理兩者結合。政府監管一般透過法律條文對REITs進行約束。如美國規定，房地產投資信託須有股東人數與持股份額方面的限制，以此來防止股份過於集中；其籌集資金的大部分須投向房地產方面的業務，75％以上的資產由房地產、抵押票據、現金和政府債券組成；至少有75％的毛收入來自租金、抵押收入和房地產銷售所得等收入原則和資產原則。自律管理是透過證券交易委員會或行業協會對具體經營活動的各大證券交易所的管理。而大多數國家的監管體制都是政府監管與自律管理相輔相成，美國著重法律管理和行業自律，英國和日本也都是政府行政性監管與民間自律管理相結合。
房地產基金的成功運作，需要大量既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務、財務管理和相關法律法規的複合型人才，去制定有關的盈利模型、投資模型和利潤模型，而現階段國內能夠符合這些條件的人才並不多，基金管理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資基金的經營運作，所以發展我國房地產投資基金迫切需要更多相關專業人才。沒有專業化的房地產投資基金管理隊伍，就不可能有房地產投資基金的規範發展和壯大。但在中國，同時懂得基金管理、投資銀行和房地產管理的人才極度缺乏。對監管機構和潛在投資者來說，也根本無從考察其專業能力、實際操作能力和職業操守。
目前，中國銀監會行使對房地產信託業務的政府監管職能。針對房地產投資信託業務，銀監會已制定了《信託公司房地產信託業務管理暫行辦法》（徵求意見稿），此外，《信託公司管理辦法》、《信託公司集合資金信託業務管理辦法》等信託業務管理規定均可對房地產信託業務有監管作用。2004年11月，中國信託業協會成立，標誌著信託業有了自律管理的組織。總體來看，我國已初步具備房地產信託業務的監管體制，有了監管的組織體系，但由於房地產信託是新鮮事物、信託業協會成立時間短，政府監管還有許多法律條文上的空白，行業自律剛剛起步，還未見成效。
第三節 REITs發展