合作模式是：北京國投將透過信託計劃募集來的資金，以相對較低的價格，獲得隆迪立川（開發商）手中的峰匯廣場一至三層的物業產權，然後出租給“法國歐尚天津第一店”；物業租金收入是利潤的主要來源。北京國投的購買價格是每平方米4000多元，總面積是27505平方米，共需資金1億元左右，所以信託計劃的規模也為1億元。根據約定，法國歐尚每年的租金是1253萬元，三年之後，租金每年遞增1。5％。計算下來，投資人的回報為每年大約6％。北京國投還稱，雙方簽訂的租期是“20＋20年”，如果法國歐尚提前解約，將支付不少於5年的租金。該信託計劃每三年一期，每年分配收益且到期還本。
歐尚信託的基本運作流程如下（見圖6。7）：
圖6。7 北京國投法國歐尚天津第一店資金信託計劃
·北京國投面向投資者發行房地產投資集合資金信託計劃，投資者與北京國投簽訂信託合同並交付投資資金。
·北京國投按照信託檔案的要求，購買房地產專案。
·北京國投按照信託檔案的要求，把房地產出租給法國歐尚超市集團，並簽訂租賃合同。
·承租人支付租金。
·北京國投按照信託檔案的要求，扣除必要的管理費用和其他稅費後，向投資者支付投資收益。
·在信託期末，北京國投發行下一個信託計劃或將開發商回購該物業所得資金用於歸還上一期投資人的本金。
7。 產權投資模式
2003年9月，中信國安集團所屬大通房地產對“第一城”中的高檔高爾夫公寓現房進行公開發售，在銷售方案中將投資門檻降低為15萬元，業主在認購之後可以用於自住，也可以委託經營公司統一出租經營，收取租金回報。對於選擇委託出租的業主，年回報收益率為8。3％，其中6％為淨現金收益，2。3％的消費代金卡和終身的VIP待遇。投資者完全擁有置業的所有權，可以在一定期限之後選擇繼續委託經營或將產權轉售以收回投資。中信國安集團對業主的收益和轉售機制進行第三方連帶責任擔保。
中信“第一城”的“產權投資”模式實際上是房地產開發商自己充當了房地產投資管理機構的角色。這個案例表明，如果開發商的實力雄厚，具有品牌優勢，而且專案質量高，那麼完全可以繞開信託公司自己進行運作，達到與權益型REITs類似的效果。
二、信託計劃的特點
1。 較短的貸款期限
目前信託投資公司發放的信託貸款期限一般為1—3年。所籌資金大部分用於提供“過橋貸款”，即主要為未達到商業銀行貸款條件的房地產專案提供前期信託信貸。
2。 有力的擔保措施
房地產資金信託貸款一般需要強有力的擔保措施，主要擔保措施有土地使用權證質押擔保、連帶責任擔保、開發商股權質押擔保等。採取有力的擔保措施一方面可以降低投資者的投資風險，另一方面也可以降低信託投資公司自身的風險。
3。 受政策影響較大
房地產信託貸款趨熱的主要原因是央行出臺了收緊銀行房地產信貸的措施。“121檔案”規定，房地產開發商未取得“四證”前，銀行不得發放開發貸款；銀行不得向房地產商發放用於繳納土地出讓金的貸款；建築商不能將從銀行獲得的流動資金貸款向房地產商墊資；銀行只能對購買封頂住房的個人發放個人住房貸款。房地產商的資金鍊條因為“121檔案”而繃緊，被迫尋求其他融資渠道。可以推斷，央行在收緊銀行房地產信貸的同時，不會允許信託公司代替銀行，成為向房地產商提供融資的關鍵角色。央行必定會進一步規範房地產信託貸款，這恐怕只是個時間問題。
三、房地產信託計劃中的委託—代理關係分析
（1）從以上七種模式可以看出，房地產信託計劃中的委託—代理關係主要表現為投資人、信託公司、開發公司三者之間的關係，如圖6。8所示。
圖6。8 投資人、信託公司、開發商關係圖
在這個委託—代理關係中，投資人既是委託人又是受益人，和信託公司簽訂資金信託計劃合同後將資金委託給信託公司，合同期滿後獲得投資收益；信託公司募集資金後，以貸款或股權等方式投資於開發專案，合同期滿或定期獲得收益。
（2）與上節中委託—代理模型不同，圖6。8所示的委託—代理關係中缺少託管人的監管，說明房地產信託計