《中國房地產金融制度創新研究：基於REITs理論的探討》作者：王仁濤
內容簡介
《中國房地產金融制度創新研究：基於REITs理論的探討》是近幾年來我在房地產金融創新方面研究和思考的成果。2003…2006年間，我在同濟大學攻讀博士學位時，就選擇了房地產金融作為自己的研究方向。畢業之後，我仍然繼續在這一領域的研究，同時在學校開展房地產金融課程的教學。隨著研究的不斷深入、我國房地產金融形勢的不斷發展，我對中國房地產金融制度創新問題也有了更深人的認識，《中國房地產金融制度創新研究：基於REITs理論的探討》正是近幾年我對這一問題思考和認識的集中體現。
《中國房地產金融制度創新研究：基於REITs理論的探討》即將出版之際，我要感謝導師尹伯成教授，在近兩年的研究中，尹老師給予我悉心的指點，傾注了大量的心血，使我對房地產金融問題的認識和理解上升到新的高度。導師淵博的學識、嚴謹的學術風範、高尚的道德修養、對學生的仁愛寬厚，使本人終身難忘。
第一章 引 論
第一節 問題的提出
當前，我國正在大力推進社會主義和諧社會建設，促進國民生活水平的全面提高。在構建和諧社會的過程中，雖然我國的宏觀經濟快速穩定增長，但群眾的居住水平卻沒有同步提高，房價居高不下、住房供需不平衡、房地產貸款風險加劇等問題日益突出，成為居民提高居住水平的巨大障礙，嚴重影響了構建和諧社會的程序。出現以上問題的深層次原因，是我國房地產業在20多年的發展過程中缺乏制度創新，尤其是投融資體制的創新。長期以來房地產業的主要資金來源是銀行貸款，融資渠道單一，在銀行、房地產企業、地方政府等各方利益的驅動下，房價不斷上漲，同時大量的房地產貸款也積累著巨大的金融風險。儘管國家出臺了大量的宏觀調控政策，但大多是治標不治本，時效有限，不能從根本上解決問題。
銀行信貸間接投融資體制不但累積了巨大的信貸金融風險，而且越來越不能解決房地產資金需求和供給之間的矛盾以及房地產投資收益與風險對等問題，已經明顯不適應新形勢下房地產業發展的需要。在目前的房地產投融資市場上，一面是銀行資金供給的短期性，一面是房地產資金需求的長期性；一面是銀行信貸風險的累積，一面是房地產企業的超額利潤；一面是社會資本的閒置，一面是房地產資金的短缺；等等。這些矛盾和問題歸根結底都是我國房地產投融資制度缺失、不健全所致。因此，加快投融資制度創新已成為確保中國房地產業持續、健康發展所必須解決的問題。
制度創新源於制度失衡，它是對現有制度缺陷或者制度缺失的反應，其目的在於獲得潛在的制度創新收益。中國以銀行信貸間接融資為絕對主體的房地產投融資制度，在前幾年扶持房地產發展的相對寬鬆政策環境下，基本上還能滿足各方的需求，維持著制度的相對均衡。但是，其內在的弊端卻隨著中國房地產業的飛速發展而日益暴露。國家在充分地意識到這種弊端對於房地產業發展甚至整個國民經濟發展的危害性後，不得不採取措施，連續出臺相應的法規檔案對現行投融資制度予以抑制和調整，其中影響最大的就是央行的“121號檔案”。國家對於銀行信貸的嚴控，徹底打破了原有房地產投融資制度的相對均衡，其目的在於促動民間投融資力量的形成和擴充套件，引發投融資制度的誘致性變遷。但作為對國家金融和宏觀經濟產生巨大影響的投融資制度，其供給和創新在很大程度上是依賴於國家的，必須要有國家的認可和參與，制度創新才能有效形成。因此，在目前“舊制度打破”的情況下，國家應及時順應經濟和社會發展要求，創新我國的房地產投融資制度，以彌補制度缺口。從發達市場經濟國家投融資制度的演進變遷歷程可以看到，投融資制度發展演變的趨勢表現為由以銀行為主的間接信貸融資模式轉向以市場證券化為主的直接權益融資模式過渡，由單一銀行投融資體制向多元化、多層次的市場投融資體制過渡，房地產投融資制度的發展也不例外。目前，美國的房地產投融資制度已經基本完成了這一轉化過程，促成了美國房地產業的持續發展和穩定繁榮。隨著市場經濟發展的日益深入，中國房地產投融資制度的發展演變也必定會融入國際金融體制的發展潮流之中。因此，發展以證券化、社會化、多元化為特徵的直接權益投融資模式將是中國房地產投融資創新的基本方向。
從研究發展趨勢來看，近年來各國都在