“擔心兩年後還是還不起？哎呀，你也真是太小心了，看看現在的房子比兩年前漲了多少，到時候你轉手賣給別人啊，不僅白住兩年，還可能賺一筆呢！再說了，又不用你出錢，我都相信你一定行的，難道我敢貸，你還不敢借？”
在這樣的誘惑下，無數美國市民毫不猶豫地選擇了貸款買房。你替他們擔心兩年後的債務？向來自我感覺良好的美國人會告訴你，演電影的都能當上州長，兩年後說不定我還能競選總統呢。
次級抵押貸款的操作過程如下：
（1） 對購房者進行信用評級（FICO公司）。有了評級後，個人就可以按照評級到貸款公司申請貸款了，貸款時的利率也要根據信用評分來確定。儘管被廣泛採用，但是模型本身隨著市場的變化存在不少漏洞和缺陷。結果是，金融機構對個人評級的依賴性越大，所犯的錯誤也越大。
從20世紀80年代開始，以房地美（美國聯邦住宅抵押貸款公司）、房利美（美國聯邦國民抵押貸款協會）兩家公司為代表的美國房屋信貸機構，開始了降低貸款門檻的行動，例如允許九成按揭甚至是“零首付”，可以前三年不還本，甚至利息也可以少付。次貸利率水平比正常抵押貸款利率要高出30％。為數眾多的美國人於是大膽地借錢買房，把希望寄託在房價上漲上。
（2） 貸款的定價和利率。三個決定貸款利率的指標：貸款等級、信用評分（FICO指標）和按揭成數。按揭成數是指貸款與資產價值的比例。一般而言，貸款等級越高，FICO評分越高，按揭成數越低，表明貸款風險較小，相應定價越低，反之則越高。
整個20世紀90年代，次級抵押貸款借款者的信用評分呈現逐年下降趨勢，尤其是浮動利率次級抵押貸款。這表明大量的貸款提供給了信用較低、風險較高的借款者。
（3） 具體貸款產品的選擇。美國傳統的抵押貸款主要分固定利率和浮動利率兩種。近年來，美國的次級抵押貸款市場的貸款公司採取了更加激進的戰略，推出的新產品的特點就是將固定利率和浮動利率相結合。例如，無本金貸款、3年可調整利率貸款、5年可調整利率貸款、7年可調整利率貸款、選擇性可調整利率貸款等。這些貸款共同的特點是，在還款的前幾年，每月按揭還款很低並且固定，而到了一定時間（一般是兩年以後），借款人的壓力陡增。一般借款人在申請貸款時根本沒有意識到兩年後利息的大幅度調整。次貸危機的爆發與此類產品有直接關係。
（4） 次級抵押貸款的收益和風險。次級抵押貸款的風險主要體現為：貸款機構對借款人不做任何信用的稽核，也沒有進行必要的盡職調查，就向“次級信用”的人借出大筆資金。
但是，對於華爾街的精英來說，上述風險可以轉移出去。風險轉移給那些願意承擔不同程度風險的機構，越來越多的投資銀行可以向這些貸款機構買下這些貸款，然後將它打包成一筆債券，債券再由信用評級公司如標準普爾給予債券評級，之後再到債券市場上把它賣給公募基金、避險基金、退休基金或保險公司，或者推銷給全球的商業銀行和其他投資者，這種債券產品被華爾街稱為“次級房貸債券”，人們也叫它“次級債”。
次貸危機爆發的原因
次級房貸危機爆發的偶然性中孕育著自身的必然性，原因有以下幾點。
（1） 貸款機構之間盲目降低貸款條件，惡性競爭，埋下了危機的種子。為了能在激烈的競爭中不斷擴大市場份額，許多放貸機構調低了針對所有借款人的信用門檻。不少放貸機構開始向一些信用等級較低的借貸人推出次級抵押貸款。一些次級貸款公司受利益驅使，開始了更加激進的信貸擴張，甚至推出“零首付”、“零檔案”等貸款方式，不查收入、不查資產，貸款人可以在沒有資金的情況下購房，僅需宣告其收入情況，而無須提供任何有關償還能力的證明。一些放貸公司甚至編造虛假資訊使不合格借貸人的借貸申請獲得透過。在這種情況下，本來不可能借到錢或者借不到那麼多錢的“邊緣貸款者”，也被蠱惑進來。
（2） 房地產市場膨脹過後持續降溫，購房者難以將房屋出售或者透過抵押獲得新的融資。自2000年美國經濟不景氣時起，布什政府用低利率再配合減稅措施，鼓勵大家購房，從而逐步帶動了一波以房價為主的持續上漲的資產市場。2000～2006年，全美房價上漲了80％，漲幅為歷史之最。但從2006年開始，美國房地產市場逐步出現降溫跡象，房屋價格開始持續走低。在房地產價格