是2004年的一系列檔案和通知，它們限制農用土地轉為非農建設用地（包括房產開發），比如規定半年內暫停農
用地轉非農，控制建設用地的審批，等等。這些措施的直接效果也是減少住房的供給，並使土地價格上漲（這本身是好事）；同時，央行
進一步控制對房地產開發的信貸資金，要求商業銀行將開發商專案資本金比例從20％提到35％以上。當然，這一系列旨在調控、限制
房地產開發或者說抑制房地產過熱的措施受到老百姓的廣泛歡迎，大家以為這下可抑制房價並擠走一部分房產商了。因為資金短缺，一些
房產商確實被淘汰掉。可是，這些措施減少了房產業的競爭，整治開發商也等於降低住房供給，在需求不斷上升的情況下，房價只會加快
漲速，而不是像人們希望看到的房價下跌。
實際上，2004年的一系列鐵腕措施確實效果很好，抑制了房產商的投資並使住房供給的增速減慢（相對於住房需求而言），
結果是房價開始瘋漲。2004年全國房價漲幅14。4％，比2003年高10。6％，創歷史新高。等2004年的各項行政措施實
施之後，到2005年第一季度其效果更明顯：房價同比再上漲12。5％。從市場規律角度看，這些結果說明那些管制的確有效，只不
過與希望看到的結果正好相反。
除房價之外，住房供給結構是大家指責最多的：普通經濟房太少，高檔豪華房太多。這種結局並不奇怪。在2004年初的支援
“三農”政策出臺後，管理層試縮減農用地轉房產開發土地的規模，銀根也進一步緊縮，那麼能活下來的開發商在得到供給稀有的土地之
後必然是重點建高檔房，因為高檔房的利潤高，這是在土地和資金都緊缺情況下的最優安排。這是最符合市場經濟規則的結果。
其實，如果決策者限制土地供給的初衷是減少土地的浪費，讓每一寸土地由農用轉非農用之後所能創造的價值達到最高，那麼，
開發商選擇建高檔房以及市場房價快漲都跟當初的政策目的是一致的，因為高房價的效果之一是增加土地佔用的成本，這反過來可抑制住
房需求，使土地不被隨便用於非農建設。
產權與財富
宏觀調控不能以犧牲公民的經濟權利為基礎
到2005年第一季度，房價加速上漲。其實，從經濟學的角度講，如果管理層的目的是既要控制土地供給、限制房產商的開發
規模，又要讓房價“便宜”，這等於是“既要馬兒跑，又不給馬兒吃草”，是相互矛盾的兩個目標。2005年春節之後，管理層只有兩
種選擇：要麼放棄2004年一系列壓制住房供給的措施，要麼想法降低需求。顯然，他們選擇了後一種。
問題是如何降低房產需求？第一種辦法是調高住房貸款利率，透過增加住房投資成本來抑制需求，央行也確實上調過貸款利率。
但是，一方面調高利率過多會使國有企業負擔太重，拖垮已經虧損多年的企業；另一方面調高利率之後會進一步增加人民幣升值壓力，吸
引更多熱錢，那又會捅開另一個馬蜂窩。於是，在利率、銀行、外匯、國有企業、股市等經濟的方方面面都有問題的時候，哪一方都動不
得，觸一發而動千鈞。這說明，在過度行政管制的經濟裡，各行各業的行政部門都很忙，先是越忙則越扭曲，後是越扭曲則越要忙；股市
要政府幫忙“炒”上去，房市又要政府幫忙“壓”下來。在其他行業都受到高度行政管制的時候，政府無法透過上調利率來抑制房產需求
，那會捅開太多的“馬蜂窩”。
第二種辦法是增加老百姓儲蓄的投資去向，使他們不至於非投資房產不可。這些措施包括搞好股市和上市公司治理、增加股市的
可信度與透明度；為老百姓開放境外投資，讓他們更好地組合各類投資、降低風險；放開對許多行業的准入門檻、改善民間創業空間，使
更多個人存款投向民營創業。
前兩種手段可能都需要時間才能發揮效果，但會把中國市場改革引向該走的路，有利於建立長久必要的市場架構，使市場發展比
較平穩，不會大起大落。
第三種辦法是用強制性的行政措施把需求壓下去，包括設定交易障礙、增加各種稅率，等等。自200