個房租錢。可是一上手，才知道這事沒這麼簡單，光是各種證件就難死人，跑來跑去一點進展都沒有，還把原來的生意給耽誤了。”
黃文斌心中一動，問：“要是程老闆不想要，何不把地賣出去呢？”
“我也想過這一步，奈何實在捨不得。”程遠志說，“您剛才也說了，這塊地估值最多也就是四十多億，我可是花了五十億才弄到手，要是賣了，最起碼也要虧好幾億，這賬做不過去。自己開發吧，實在沒經驗，萬一要是開發方向弄錯了，那就更加虧得一塌糊塗，只好老著臉皮來跟黃老闆買設計。”
“原來如此。”黃文斌點了點頭說，“其實開發房地產一點都不難，只要大方向正確，其他都是小問題。”現在正是房地產熱潮，京城市中心的商業地產，成功率起碼在九成，就算沒經驗的開發商胡亂開發，也有很多人賺了大錢。當然要是碰上那一成的機率，那就只能怪自己命不好，誰也沒辦法。
“我們這等外行人，哪裡知道什麼是大方向，什麼是小問題。”程遠志愁眉苦臉的說。
“大方向就是容積率，地產價值都是按照平方數計算的，在市中心建樓，只要建的樓夠大夠多，價值就會一路飆升，就算一時賣不出去，以後總能找到合適的生意。所謂大就是美，多就是好，爭取到的容積率越高，建出來的使用面積越大，賺的錢就越多。其他什麼設計綠化光照，都是小問題。”黃文斌說。
“就是說我要把整個地面都鋪滿？”程遠志問。
“那當然不是了。”黃文斌說，“要看容積率，比如說人家批了給你容積率是十，也就是說一平米的地，能建十平米的房子。比如說一塊地有兩萬平米，那就是能建二十萬平的大樓，你要是把整個地面都鋪滿，見兩萬平米一層的大樓，建個十層，那一點用都沒有。當然是設計得錯落有致，建幾棟二三十層的大樓，湊滿二十萬平，中間塞上綠化帶和樓間走道，兼顧了光照和美觀等等。至於怎麼設計，就要看你用來做什麼……不過你要注意了，你容積率是十，設計得再好，也比不上人家容積率十一，就算人家設計出一坨屎來也比不上，人家真的把整個地面鋪滿建十一層的大樓，你容積率十就是比不上。因為人家多了兩萬平房子，十萬塊錢一平，這就是二十億。”
“二十億啊！”程遠志被忽悠得口水連連，那塊地還不止兩萬平米呢，“這塊地的容積率不是規劃的時候已經定好了嗎？”
“規劃的時候的確是定好了容積率，可是定好之後就不能改了嗎。我們國家還有一成不變的法律法規政策決策嗎？”黃文斌哈哈一笑說，“國家政策自己都一會兒一變，一時說消防通道要這樣，一時說要那樣，一會兒說防火層裝置層要怎麼怎麼，我們原來做的設計，很容易就不符合規範了嘛。不符合規範要怎麼辦呢，那隻能改設計了，改完設計一不小心多了幾層，那也沒辦法，誰叫你國家政策變了。我樓都建好了，難道還能拆了？頂多就罰我補繳地稅，補繳還不行，再罰幾千萬總可以了吧。這點支出，對我們的收益來說，九牛一毛而已。這就叫做偷容積率。只要和政府關係好，偷幾點容積率算什麼，您說是不是。”
“聽君一席話，勝讀十年書啊。”程遠志感嘆，心裡更加堅定了信念，“要不說我是外行呢，要是沒有黃老闆指路，這種貓膩我怎麼知道，那可就吃大虧了。黃老闆，不如這塊地我們合作，我出地你出錢出力，等建好了賣出去，大家按照投入來分紅。”要是沒利潤，那麼就是黃文斌吃虧，反正地還在這兒，那時候土地升值，價錢也早超過五十億了。
“這個……我可要考慮一下。”黃文斌一聽，覺得這事有門，要是做得好，能賺一大筆，就是這個程遠志能不能相信。
“黃老闆你幫幫忙，我是很有誠意的。”程遠志低聲下氣的說。