條件，REITs業務的開展就非常困難，REITs的風險就會增加。因此，為了促進REITs的健康發展、有效防範REITs風險，必須著力為REITs的發展營造良好的社會環境。
首先，要充分重視REITs的理論研究和經驗總結。REITs在美國已有40多年的歷史，在亞洲一些國家和地區也已有成熟的運作模式。而在中國，REITs是新生事物，要使中國的REITs規範、健康地發展，充分的理念研究、國際經驗的借鑑和國內經驗的總結是十分必要的，這可以有效地避免發展REITs帶來的風險。一方面，我們應加強對REITs的理論研究，對其運作模式、激勵與約束機制、治理結構、外部環境等進行深入探討，結合國情，提出可行的理論依據。另一方面，借鑑美國和亞洲一些國家發展REITs的經驗，總結出我們可學習、借鑑的做法；同時，對我國目前正在開展的準REITs業務進行總結，找出問題與不足，為今後的發展提出合理的建議。
其次，要加強房地產投資信託知識的宣傳與普及。凡是REITs發展外部環境良好的國家，無不十分重視房地產投資信託知識的宣傳和普及。日本就是其中的一個典型代表。日本1919年就創立了信託業協會（1926年成為法人組織），該協會致力於信託觀念的普及和業務的推廣、研究以及改進信託事業的理論和實際、促進信託業者相互間的交往和合作等。信託業協會創辦了《信託雜誌》，並定期舉行信託講習會。日本還創立了信託研究獎學金制度，鼓勵各大學、各研究機構以及有作為的人才從事信託研究，以使信託制度普及。此外，信託銀行開辦的年金信託、財產形成信託、職工持股信託等集團信託（委託人為多人）與國民大眾聯絡密切，也起到了對信託事業間接宣傳的作用。我們應當借鑑信託業發達國家的經驗和做法，採取切實措施，加強信託思想、信託知識、信託觀念、信託業務以及信託方式的宣傳，逐步實現信託意識和信託觀念在大眾中的普及化和深入化。
二、REITs風險控制的微觀措施
以上措施是從宏觀上為防範REITs風險創造了相應的法律、政策和社會等方面的環境。由於REITs管理人是REITs業務的微觀經營主體，因此要想有效地控制風險，從根本上說還必須依靠REITs自身採取切實有效的風險管理措施。圖7。1的風險控制模型中設計了REITs風險控制的微觀措施。從REITs管理人的角度出發，防範和控制REITs風險的措施主要應當包括以下幾個方面。
1。 建立REITs內部風險管理制度
美國的REITs已有40多年的歷史，具有成熟的運作模式，下面借鑑美國信託機構的風險管理體制［93］，設計我國REITs的內部風險管理模式。
REITs業務的風險管理制度包括四個重要方面，即董事會和管理層的積極監督，制定完備的風險管理政策、程式和風險限額標準，建立有效的風險監測系統和管理資訊系統，以及建立有效的內部控制制度。這四個方面基本關係如圖7。2所示。
圖7。2 風險管理制度的組成要素
首先由董事會制定公司戰略和風險可承受水平，然後高階管理層根據公司戰略和風險可承受水平制定風險管理政策、程式和風險限額標準及內部控制制度，並獲得董事會批准。由高階管理層監督建設的管理資訊系統為風險管理提供了技術支援，內部控制制度為風險管理營造了良好的內部控制環境。各級管理層和業務員負責信託業務的日常管理，並接受董事會和高階管理層的監督。
（1）董事會和管理層的積極監督。
董事會最終對信託業務負責，因此必須審批和確定信託機構的信託業務發展戰略和政策，包括信託業務風險的識別、衡量、監測和控制政策，並確定可承受風險的水平，能夠透過有效的監督制度，確保管理層在可承受風險水平以下經營信託業務。
管理層必須具有勝任能力，熟悉信託業務和全面介入信託業務的經營，負責風險管理制度的實施和維護。管理層的責任包括：①合法實施經董事會批准的戰略；②根據董事會確定的可承受風險水平，制定相關風險管理政策，並確保這些政策與公司戰略相一致；③確保公司全體員工知悉並嚴格遵循公司發展的戰略方向和可承受風險水平；④監督管理資訊系統的開發和維護，以確保資訊的及時性、精確性和相關性。
董事會和管理層的積極監督表現在以下三個方面。